Mais da metade dos FIIs negocia com desconto na Bolsa; confira como avaliar as melhores oportunidades

SÃO PAULO – Após a queda de 10,2% em 2020, o Ifix, índice de referência da B3 que acompanha os fundos imobiliários com cotas negociadas em Bolsa, ainda não conseguiu se recuperar do baque em 2021, mas está próximo de uma virada.

No ano, o benchmark do setor imobiliário recua 1,1%, com a pandemia ainda bastante presente para nichos como o de shoppings e de lajes corporativas.

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Por conta do desempenho pressionado ao longo dos últimos meses, dos 96 fundos imobiliários que compõem o Ifix, um pouco mais da metade, mais precisamente 54% deles, são cotados hoje a um valor de mercado descontado em relação ao seu valor patrimonial, segundo dados da Economatica.

O investidor, contudo, precisa prestar atenção para não levar gato por lebre. Especialistas lembram que, em alguns casos, o desconto pode ser justificável, especialmente se forem pouco animadoras as perspectivas esperadas para a evolução do negócio específico em que se concentra determinada estratégia.

“De nada adianta se o fundo está negociando com desconto, mas não tem capacidade de gerar renda futura”, afirmou Maria Fernanda Violatti, analista de research e real estate da XP, durante participação no programa Liga de FIIs, do InfoMoney, nesta terça-feira.

Segundo a especialista, no segmento de lajes corporativas, é possível encontrar oportunidades interessantes em cotas de FIIs negociadas a níveis descontados.

Entre elas, Maria Fernanda citou o fundo CSHG Real Estate (HGRE11), que negocia sob o múltiplo P/VPA de 0,83 vez, ou seja, 17% abaixo de seu valor patrimonial, e o VBI Prime Properties (PVBI11), em que a relação está ao redor de 0,97 vez.

Além disso, em comparação entre dois fundos imobiliários dedicados à estratégia de lajes corporativas, o Tellus Properties (TEPP11) e o RB Capital Office Income (RBCO11), a analista da XP avaliou que o primeiro é hoje mais atraente, considerados critérios como a qualidade e a localização dos imóveis no portfólio, o prazo de vencimento dos contratos e o nível de vacância.

Mesmo no setor de logística, um dos principais destaques positivos da classe durante a pandemia, a analista da XP entende que também é possível encontrar ativos com preços atraentes, como o VBI Logístico (LVBI11), o Pátria Logística (PATL11) e o Bresco Logística (BRCO11).

Regra de bolso

Thiago Otuki, economista do Clube FII, também citou o fundo do CSHG entre as alternativas que lhe parecem mais promissoras hoje no mercado, frente ao desconto com que negociam, bem como o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), negociado sob um múltiplo P/VPA de 0,76 vez.

Otuki ressaltou que, quando os fundos imobiliários apresentam distorções significativas em relação ao seu valor patrimonial, seja para cima ou para baixo, é preciso redobrar a atenção.

“Uso uma regra de bolso: nos fundos que têm P/VPA abaixo de 0,80 vez, ou acima de 1,2 vez, ligo o sinal vermelho”, afirmou o especialista, que citou como exemplo para ilustrar o raciocínio o XP Corporate Macaé (XPMC11).

Apesar de negociar com quase 40% de desconto, Otuki prevê que o fundo pode ainda passar por um período complicado nos próximos meses, após a devolução pela Petrobras no início do ano de imóveis que compõem a carteira, no município de Macaé, no Rio de Janeiro.

“Não é um fundo que diria que está barato; está embutindo no preço um nível de risco elevado”, afirmou Otuki, que citou ainda no mesmo raciocínio o caso do fundo Parque Dom Pedro (PQDP11), que recebeu apontamentos por parte da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que podem manter o veiculo sob intensa volatilidade.

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O economista acrescentou também ser preciso atenção ao avaliar a atratividade de determinado nicho de fundo imobiliário por meio do referido múltiplo P/VPA, já que podem ocorrer algumas distorções em sua leitura.

Enquanto nos fundos de papel e nos fundos de fundos imobiliários, que têm uma precificação mais atualizada, o múltiplo se mostra mais fidedigno, em outros casos, como de lajes corporativas, o número pode não dar uma exata dimensão da situação.

Otuki disse também que, embora seja sempre importante tomar todo cuidado possível antes de fazer qualquer investimento, é fundamental ter em conta que, no momento em que as incertezas no cenário forem menores, certamente os preços estarão mais caros.

Neste cenário, o economista do Clube FII apontou que o setor de shoppings, que ainda não se recuperou das perdas provocadas pela pandemia, pode ser uma boa alternativa a ser considerada. “É o momento de o investidor começar a tomar um pouco de risco em situações como essa, mas sempre olhando os fundamentos”, afirmou.