Letras Hipotecárias e LCIs: será que muda alguma coisa para quem investe?

SÃO PAULO – Atrativas para aqueles que têm preferência por aplicações em renda fixa, as Letras Hipotecárias (LHs) tiveram um papel de destaque entre os investidores que escolheram rentabilidade à liquidez, mas que ao mesmo tempo não estavam dispostos a enfrentar os risco do mercado de renda variável.

Opção semelhante, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) começaram a ganhar mais espaço. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, lançou uma versão destes títulos, a LCI com swap, a fim de redirecionar os investidores da tradicional LH.

De uma maneira geral, suas características são comuns, mas as poucas diferenças que apresentam não são, exatamente, irrelevantes. O quesito liquidez deve ajudar a atrair um número maior de investidores, já que as LCIs com swap permitem a realização de resgates depois de dois meses da data da aplicação, enquanto os investidores das LHs com swap precisavam ser mais pacientes e esperar ao menos seis meses.

Trocar seis por meia dúzia?

Diante de tal quadro, muitos podem ser perguntar por quais motivos a Caixa lançou a LCI com swap, produto em muitos aspectos similar à LH com swap e que poderia parecer, à primeira vista, um grande concorrente de outro produto da própria instituição.

Entretanto, a idéia é, de fato, substituir um produto pelo outro, já que atualmente as LHs não estão mais disponíveis para contratação ou renovação. Segundo Roberto Derziê de Sant’Anna, Superintendente Nacional de Serviços e Captação da Caixa, “a priori a LH não deve voltar a ser comercializada, pois a LCI é um produto mais moderno permitindo outros indexadores que a LH não permitia”.

A natureza do lastro

Como o próprio nome já diz, uma Letra Hipotecária deve, necessariamente, ser lastreada em hipotecas. Já as Letras de Crédito Imobiliário, nomenclatura mais genérica, podem ser lastreadas tanto em operações com garantia hipotecária como alienação fiduciária.

Em outras palavras, como a Caixa ficou sem lastro para lançar e renovar LHs, a alternativa encontrada foi um produto semelhante para os clientes mas que também pudesse ter como base os contratos garantidos por alienação fiduciária, com os quais o banco tem trabalhado atualmente.

O que muda para quem investe?

Mas, se o rendimento e as vantagens são similares, a pergunta que segue é se existe alguma outra diferença relevante para o investidor. De acordo com o executivo, “tal alteração não gera impacto na segurança, garantia e estabilidade do produto para o investidor, gerando apenas vantagens como prazo de carência que foi reduzido de seis para dois meses”.

Quanto à rentabilidade, Sant’Anna esclareceu que o investidor sempre receberá um percentual do CDI independentemente da taxa contratada para a LCI. A remuneração varia de acordo com diversos fatores como prazo, valor e condições de resgate, mas as taxas variam entre 80% e 88,5% do CDI.

Sem Imposto de Renda

Em termos tributários, o produto continua interessante, já que, assim como as Letras Hipotecárias, é isento de imposto de renda no caso de pessoas físicas.

O mecanismo é o seguinte: a LCI é isenta de IR, de maneira que a taxa só incidiria sobre a diferença positiva entre a taxa contratada e a obtida no swap. No entanto, este diferencial tende a zero, “o que minimiza o custo tributário e maximiza a rentabilidade líquida”.

A Caixa tem a maior participação no mercado de Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário e detém uma parcela de cerca de 70% de um segmento que, atualmente, gira em torno de R$ 10 bilhões.