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Os fundos imobiliários de tijolo da Kinea entram em 2026 em estágios distintos de ciclo, mas compartilhando um mesmo pano de fundo: juros ainda elevados, mercado secundário seletivo e a necessidade de gestão ativa para destravar valor. No Liga de FIIs, Carlos Martins, gestor responsável pelo segmento da casa, detalhou como a estratégia tem sido ajustada tanto no KORE11 (Kinea Oportunidades) quanto no KNRI11 (Kinea Renda Imobiliaria) diante desse cenário.
No caso do KORE11, a origem do fundo explica boa parte da dinâmica atual. Lançado em um momento adverso para o segmento de escritórios — com vacância elevada, custo de capital alto e vendedores pressionados —, o fundo adotou uma estrutura oportunística para viabilizar a aquisição de um portfólio relevante.
“Era um momento difícil para escritórios. O vendedor precisava vender e a gente estruturou uma compra em que recebemos 100% do imóvel e 100% da renda, pagando de forma parcelada”, afirmou Martins no Liga de FIIs.
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A lógica, segundo o gestor, era aproveitar o carrego positivo enquanto os juros permanecessem elevados. “Enquanto o juro não caísse, o fundo teria um carrego muito positivo. Em algum momento, isso estabilizaria — e é exatamente o que está acontecendo agora”, disse. A estratégia permitiu ao KORE11 distribuir rendimentos elevados no início da vida do fundo, algo previamente sinalizado ao mercado.
Com a normalização dessa estrutura, a gestão passou a lidar com um novo desafio: a leitura do investidor no mercado secundário. “Sempre deixamos claro que haveria uma redução do dividendo. O risco é alguém comprar a cota desavisado e se assustar”, explicou Martins, ao comentar o ajuste do patamar de distribuição em 2026.
O FII deve pagar R$ 0,60 por cota em fevereiro ante R$ 1,25 das últimas distribuições. O desconto da cota de 0,71 P/VP também é um entrave para novas emissões.
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KNRI11: reciclagem para destrava de valor
Já o KNRI11 vive um momento distinto, com portfólio maduro e diversificado, o principal desafio está concentrado nos ativos de escritórios no Rio de Janeiro. “Quando olho a Zona Sul do Rio, vejo mais movimentação. Essa vacância tende a se equacionar gradualmente”, avaliou Martins.
Fora do Rio, o quadro é mais confortável. São Paulo opera com vacância baixa, Belo Horizonte está totalmente locado e, na logística, apenas um módulo em Jundiaí ainda demanda solução, segundo a gestão.
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O grande diferencial do KNRI11, porém, está na reciclagem de portfólio. “Por ser um fundo antigo, ele comprou ativos a preços muito baixos. Se eu vendo hoje, gero muito lucro”, explicou o gestor. Essa característica tem permitido à Kinea realizar vendas estratégicas, destravando valor e aumentando a capacidade de distribuição.
Nos últimos meses, o fundo concluiu vendas relevantes, como o ativo Atenas e o imóvel em Jundiaí, ambas com lucro acima do laudo. “A gente consegue distribuir esse ganho de capital e aumentar a liquidez do fundo”, afirmou Martins.
Confira a entrevista completa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.