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SÃO PAULO – A BlackRock Inc., maior gestora de ativos do mundo, planeja comprar até 2,5 bilhões de euros (US$ 2,7 bilhões) em propriedades na Europa continental em três anos. Assim ela irá mais que duplicar seu ritmo de investimento em um momento em que seus clientes buscam aproveitar o euro fraco.
“Os investidores, em particular dos EUA e do Canadá, estão procurando uma diversificação em direção ao setor imobiliário europeu”, disse Thomas Müller, gerente de portfólio que passou a integrar o escritório londrino da BlackRock em fevereiro para supervisionar um aumento nos investimentos focados em edifícios de escritórios na França e na Alemanha. “A desvalorização do euro é, claramente, uma jogada interessante para eles”.
Investidores da América do Norte, da Ásia e do Oriente Médio estão adquirindo um volume recorde de propriedades europeias para ampliar retornos em meio às baixas taxas de juros. O euro fraco, enquanto isso, está gerando novos incrementos ao tornar os edifícios mais baratos. Os compradores dessas regiões abocanharam 32,5 bilhões de euros em propriedades comerciais na Europa continental nos nove primeiros meses do ano, 53 por cento a mais do que no ano anterior, segundo dados compilados pela Real Capital Analytics. O euro perdeu cerca de 12 por cento de seu valor em relação ao dólar americano nos últimos 12 meses.
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Gerando valor
A BlackRock, que tem sede em Nova York, focará nos chamados edifícios “value-add” (geradores de valor), assim conhecidos porque os proprietários conseguem ampliar seus preços realizando reformas ou melhorando a base de inquilinos. Como os escritórios novos totalmente ocupados estão alcançando altas recorde nos preços, mais investidores estão adotando a mesma abordagem.
“Os edifícios value-add são aqueles nos quais vemos oportunidades”, disse Müller. O diferencial de rendimento, que mede o valor de propriedades de primeira linha em relação a ativos de segundo nível, “registra altas quase históricas”. A BlackRock investiu menos de 1 bilhão de euros em propriedades na Europa continental nos últimos três anos.
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Em Munique, por exemplo, um edifício importante no distrito financeiro central poderia mudar de mãos com um rendimento inicial líquido de cerca de 3,8 por cento; contrasta com os 5,8 por cento de um ativo de qualidade inferior em um endereço menos popular, segundo dados compilados pela corretora Jones Lang LaSalle Inc.
A Europa Capital lucrou com um negócio value-add quando vendeu o Tour Vista, em Paris, para a Alduwaliya Asset Management por mais de 130 milhões de euros neste ano. A empresa com sede em Londres adquiriu a propriedade em 2013 por 87 milhões de euros e reformou as áreas comuns, o auditório, a cafeteria e cinco pisos vagos, encontrou novos inquilinos e estendeu os contratos dos locatários atuais.
Mercado crescente
Após a crise financeira, muitos investidores focaram em propriedades de primeira linha em sua caçada por retornos certos, enquanto o mercado value-add era dominado por empresas de private-equity como a Blackstone Group LP e a Carlyle Group. Agora, investidores tradicionalmente conservadores, como fundos de pensão e seguradoras, estão assumindo mais riscos para melhorar os retornos porque os rendimentos para ativos como os edifícios de primeira linha e bonds soberanos estão baixos.
Os investidores compraram 19 bilhões de euros em propriedades de escritórios value-add na Europa nos nove primeiros meses deste ano, 50 por cento a mais que no ano anterior, segundo dados compilados pela Real Capital Analytics Inc.
A BlackRock buscará ativos na Alemanha e na França e algumas aquisições em países menores, como Dinamarca e Polônia, disse Müller. O foco ficará sobre imóveis de escritórios e comerciais, cada unidade avaliada em menos de 100 milhões de euros. A empresa gerencia US$ 21,5 bilhões em ativos imobiliários em 11 países na Ásia, na Europa e nos EUA. Contava com cerca de 7 bilhões de euros em ativos na Europa no fim de 2014.
Müller também continuará investindo em propriedades no Reino Unido e o ritmo de aportes permanecerá estável em relação aos anos anteriores. A BlackRock planeja vender ativos no país em um prazo de três anos após comprá-los porque os preços subiram tanto que existe o risco de a empresa ser pega em um declínio.
