Publicidade
O mercado de fundos imobiliários pode estar diante de uma mudança importante em sua base de investidores, com o capital institucional doméstico ganhando espaço à medida que o ambiente de juros elevados perde força. Essa é a avaliação de Rafael Fonseca, sócio, CIO e diretor de Relações com Investidores do Grupo Bresco, que vê os investidores locais como peça central para sustentar uma nova etapa de crescimento e consolidação da indústria.
Na visão do executivo, o investidor estrangeiro já participa do mercado brasileiro, mas principalmente de forma passiva, por meio de índices globais que acabam incluindo ativos brasileiros em suas carteiras. O movimento pode contribuir para aumentar a liquidez, mas, segundo Fonseca, ainda não representa uma entrada relevante de capital estrangeiro de maneira discricionária.
“Eu não acho que dá para a gente contar que o mercado vai se desenvolver por conta desse segmento”, afirma. Para ele, o crescimento estrutural da indústria depende principalmente da capacidade de atrair investidores que tenham liberdade para escolher onde alocar seus recursos, e não apenas daqueles que precisam replicar determinados índices.
Nesse contexto, Fonseca aponta para uma parcela ainda pouco explorada do mercado brasileiro: os investidores institucionais domésticos. Fundos de pensão, seguradoras e fundos multimercado aparecem, na avaliação da Bresco, como potenciais responsáveis por ampliar de maneira mais consistente a liquidez e o tamanho dos fundos imobiliários.
A dificuldade, porém, está no atual ambiente de juros. Com títulos públicos indexados à inflação oferecendo retornos reais elevados, a competição por capital permanece intensa. Fonseca avalia que essa dinâmica tende a mudar conforme as taxas de juros se acomodem, abrindo espaço para uma maior diversificação das carteiras institucionais.
Leia Mais: Poucos terrenos, Selic e ciclo longo: por que novos shoppings são raros no Brasil?
Continua depois da publicidade
Juros altos mantêm instituições afastadas, mas cenário pode mudar
“Eu acho que a gente não sustenta uma NTNB no patamar atual por muito tempo”, afirma Fonseca. Se a diferença entre uma NTN-B e um FII for pequena, a instituição pode preferir permanecer em um ativo considerado mais simples dentro de sua estratégia.
“Se você tem um NTNB a 8%, vai comprar o nosso fundo a 9,5%? Falar, pô, não é uma diferença tão grande, vamos ficar quietos aqui”, exemplifica. Para o executivo, portanto, a redução dos juros pode funcionar como um gatilho para que parte desse capital institucional procure outras classes de ativos.
A expectativa é de que essa mudança também favoreça processos de consolidação da indústria de FIIs, com a formação de plataformas maiores e fundos capazes de ganhar escala
Continua depois da publicidade
“Não tem ninguém falando no Brasil uma ótima oportunidade de investimento, vamos entrar no Brasil”, afirma Fonseca. Segundo ele, os estrangeiros que atualmente aparecem nesses fluxos estão, em grande parte, seguindo uma estratégia passiva de composição de índices.
BRCO11 aposta em ativos logísticos próximos aos grandes centros
Enquanto aguarda um ambiente mais favorável para a entrada de capital institucional, a Bresco aposta na própria qualidade dos ativos para atravessar o atual ciclo. Fonseca avalia que o setor logístico brasileiro vive um dos melhores momentos das últimas duas décadas, com redução da vacância e forte valorização dos preços de locação.
Segundo o executivo, os valores de aluguel pedidos e praticados no mercado estão atualmente entre 20% e 50% acima dos níveis observados há dois ou três anos, dependendo da região.
Continua depois da publicidade
Como os contratos não são imediatamente reajustados aos novos valores de mercado, ainda haveria espaço para crescimento das receitas dos imóveis nos próximos anos.
Esse cenário é particularmente interessante para o BRCO11, fundo logístico da gestora, que possui uma carteira concentrada em imóveis logísticos de qualidade e próximos aos grandes centros consumidores. Aproximadamente 70% do portfólio está posicionado em propriedades classificadas pela gestora como last mile, segundo Fonseca.
Um exemplo recente citado por Fonseca é a locação de um imóvel para o Mercado Livre, cujo preço ficou cerca de 25% acima do aluguel pago pelo ocupante anterior. Para a Bresco, movimentos como esse mostram o potencial de reciclagem dos contratos e de captura da valorização imobiliária dentro da carteira.
Continua depois da publicidade
A Bresco também identifica oportunidades de expansão dentro da própria carteira do BRCO11. Cerca de 15% do portfólio teria potencial para aumento de ABL, incluindo ativos em diferentes regiões do país, como Campinas, Resende, Londrina, Bahia, Alagoas e Viracopos.
Desenvolvimento fica fora do fundo logístico
A separação entre os mandatos é uma das características da plataforma da gestora. Segundo Fonseca, o BRCO11 não foi estruturado para assumir o risco de desenvolvimento de novos empreendimentos, enquanto os fundos fechados da Bresco podem captar recursos de investidores institucionais e grandes famílias para construir galpões sob medida.
A estratégia ganha relevância diante da escassez de novos produtos e da demanda crescente de empresas por imóveis logísticos.
Para o executivo, será necessário “fabricar os produtos” para atender ao mercado, mas esse tipo de atividade envolve riscos diferentes daqueles assumidos por um fundo imobiliário de renda.
A estrutura permite ainda uma relação entre os dois braços. Os fundos de desenvolvimento podem construir e estabilizar os imóveis, enquanto o BRCO11 pode funcionar posteriormente como potencial comprador desses ativos.
“Dessa forma, o risco de desenvolvimento fica segregado em um veículo específico antes de o imóvel chegar a um fundo de renda”, diz Fonseca.
Leia Mais: Setembro recheado de dividendos: veja os FIIs que estão pagando mais
