Publicidade
O pagamento de imóveis com cotas de fundos imobiliários e as chamadas compensações de prejuízos aos vendedores estão entre os temas que mais geram debate na indústria de FIIs.
Para Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII, e Marcos Baroni, Head de Fundos Imobiliários da Suno Research, os dois mecanismos precisam ser analisados separadamente.
A utilização de cotas como moeda de troca ganhou escala no mercado imobiliário nos últimos meses. A estratégia permite que os fundos adquiram imóveis sem depender exclusivamente de recursos em caixa ou de novas captações em dinheiro, mas também levanta questionamentos sobre a precificação dos ativos e os efeitos das emissões para os cotistas que já estão no fundo.
Barbosa observa que a prática não é nova, mas passou a ocupar uma dimensão inédita na indústria. Segundo ele, operações que movimentam bilhões de reais em cotas ampliaram a preocupação dos investidores com os termos das aquisições e com possíveis impactos sobre o patrimônio dos fundos.
“Então a indústria arrumou artifícios para crescer sem se alavancar via dívida. E esse artifício já existia há muito tempo, muitos fundos já faziam isso. Só que, em escala, no grau que a gente viu nesse ano, tomando R$ 3 bilhões, R$ 5 bilhões em troca de cotas, a gente nunca tinha visto”, afirmou Barbosa no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney.
Na avaliação do especialista, a principal preocupação está na possibilidade de o fundo emitir cotas em condições que prejudiquem os investidores atuais. Quando a operação envolve compensações financeiras ou ajustes posteriores de preço, os cotistas podem ter dificuldade para avaliar quanto o imóvel efetivamente custou e quais serão os impactos econômicos da transação.
Continua depois da publicidade
Leia Mais: O “Barsi dos FIIs”: conheça a trajetória do empresário Sidney Angulo
Pagamento com cotas permite expansão, mas exige transparência
Para Barbosa, a utilização de cotas como forma de pagamento pode ser uma alternativa eficiente para financiar o crescimento dos fundos imobiliários. O problema, segundo ele, aparece quando os termos da operação não são suficientemente claros para os investidores, principalmente nos casos em que existem compensações ou ajustes relacionados ao preço acordado.
O especialista avalia que o mercado precisa entender a dimensão desses mecanismos e seus efeitos sobre o patrimônio. Uma compensação de 1% ou 2% do valor de uma aquisição, por exemplo, pode ter um impacto diferente de um ajuste mais expressivo, o que exige análise individual das operações.
Continua depois da publicidade
“Na minha visão, também não é nem céu nem inferno, mas cabe à gestão deixar claro”, comenta Barbosa. Para ele, os gestores devem explicar como os ajustes funcionam, qual é o seu tamanho e de que maneira podem afetar os cotistas.
O pesquisador também aponta que a transparência enfrenta um dilema comercial. Ao detalhar as condições de uma operação, o fundo pode abrir espaço para que outros vendedores exijam mecanismos semelhantes em futuras negociações.
Por outro lado, a falta de clareza pode aumentar a desconfiança dos investidores e comprometer a avaliação das aquisições.
Continua depois da publicidade
Os efeitos negativos de compensação de prejuízos a vendedores
Baroni adota uma posição mais rígida em relação às compensações de prejuízos. Para o especialista, permitir que o vendedor receba uma proteção contra eventuais perdas na cotação das cotas recebidas pode criar um precedente negativo para o mercado, mesmo quando o impacto financeiro inicial parece pequeno.
“Eu sou radicalmente contra, independentemente de percentual”, afirmou. Segundo ele, esse tipo de mecanismo enfraquece a própria moeda do fundo, pois transfere parte do risco da oscilação das cotas para o comprador e pode gerar obrigações futuras difíceis de mensurar.
Na avaliação do analista, o preço deve ser definido no momento da negociação, sem garantias posteriores contra a desvalorização dos papéis. O vendedor precisa estar ciente de que, ao receber cotas de um fundo listado, passa a estar exposto às oscilações de mercado, tanto positivas quanto negativas.
Continua depois da publicidade
“Eu prefiro que você realmente ajuste o preço na compra mesmo ali, que você realmente sente e chegue no valor dizendo: ‘A minha moeda é essa e o seu imóvel é esse’. Então, vamos chegar aqui no meio-termo. E aí, fecha-se naquele valor”, explicou Baroni.
Apesar das críticas às compensações, Baroni defende o pagamento de imóveis com cotas como um instrumento positivo para o crescimento dos fundos imobiliários. Na visão dele, a discussão sobre eventuais aquisições caras ou imóveis de qualidade inferior não deve levar à condenação de toda a modalidade de pagamento.
“Da mesma forma que eu sou veementemente contra a compensação de prejuízos, eu sou veementemente a favor do imóvel pago com cota. Eu acho que esse instrumento é fabuloso”, declarou.
Leia Mais: Dupla taxa, falta de transparência e emissões: as maiores dores dos cotistas de FIIs
Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
