Mudanças em discussão

Após queda de 3,0% na mínima do dia, Ifix fecha com baixa de 0,71%, em meio a desdobramentos das propostas de reforma tributária

Investidores repercutem proposta do governo de eliminar o benefício da isenção tributária sobre os dividendos distribuídos as cotistas de FIIs

SÃO PAULO – A julgar pelo comportamento do mercado, o investidor de fundo imobiliário não parece estar muito confiante na aprovação das mudanças propostas pelo governo na reforma tributária relacionadas ao setor.

Depois de fechar o pregão da última sexta-feira com queda de 2%, o Ifix, o índice que representa os fundos imobiliários negociados na B3, chegou a perder cerca de 3% nesta segunda-feira (28), mas fechou o dia com perda de apenas 0,71%, aos 2.705,84 pontos.

O projeto de lei encaminhado pelo governo ao Congresso prevê que, a partir de 2022, todos os rendimentos, inclusive na amortização e na alienação de cotas, sejam tributados sob a alíquota de 15%. Exceto no caso dos dividendos para cotistas pessoas físicas, até então isentos, a mudança representa uma redução em relação à alíquota atual, de 20%.

Em sua justificativa, o governo destacou que o fim da isenção busca reduzir distorções no mercado imobiliário e entre as diversas modalidades de fundos de investimento.

Flutuações maiores no curto prazo

Richardi Ferreira e Victor Penna, analistas do BB Investimentos, disseram, em relatório divulgado nesta manhã, que seria natural ocorrer uma correção mais forte nos preços dos ativos neste primeiro momento. Investidores ainda estão assimilando o potencial impacto dessas mudanças.

Um ponto de atenção levantado pela equipe do BB é que um menor apetite dos investidores por FIIs pode fazer com que fundos cancelem ou posterguem novas emissões de cotas. Segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), até esta segunda-feira (28), já foram captados mais de R$ 13 bilhões em ofertas primárias e secundárias de fundos imobiliários em 40 registros de ofertas, em 2021.

A visão é compartilhada pelas analistas Larissa Nappo e Ana Westphalen, do Itaú BBA. Em relatório enviado a clientes, elas apontaram que, se a proposta de reforma tributária for aprovada da forma como está, o mercado de fundos imobiliários pode ser bastante impactado em termos de preços.

“Isso seria um ajuste natural, já que, com o imposto, o potencial de ganho líquido por parte do investidor será inferior”, destacaram as especialistas.

Atrativos no médio prazo

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Mesmo assim, para a analistas, os investimentos em fundos imobiliários seguiriam atrativos. Elas afirmam que, nos preços atuais, as cotas dos FIIs são negociadas a preços significativamente inferiores ao valor patrimonial. Em média, o desconto estaria em 7%, com destaque para os segmentos de escritórios e shoppings por conta das restrições de circulação.

As duas especialistas do Itaú BBA ainda destacam que a mediana do dividend yield (retorno com dividendos) dos FIIs que compõem o Ifix está hoje em 8,4% ao ano, o que equivale a um prêmio de 4,27 pontos percentuais em relação ao Tesouro IPCA+ de 2035. E que o valor é superior à média histórica, que corresponde a um prêmio de 3 pontos percentuais, segundo cálculos feitos pelas analistas.

No relatório, a equipe do Itaú BBA ainda pontuou que o investimento em FIIs continua oferecendo vantagens como gestão profissional dos imóveis, diversificação, menor tíquete médio e liquidez.

Em live realizada nesta manhã, Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset, disse que embora veja com bons olhos a redução da alíquota de Imposto de Renda sobre ganhos de capital de 20% para 15%, a retirada da isenção tributária sobre dividendos aos cotistas pessoas físicas seria crucial, com impacto relevante sobre a indústria.

“Acho um erro, um desserviço para o país e especialmente para os investidores, que essencialmente são investidores comuns, que estão fazendo sua poupança, sua previdência, não são tipicamente investidores private, não são os mesmos dos fundos exclusivos”, apontou.

Mesmo com a preocupação, o executivo avalia que os fundos imobiliários continuam a ser a maneira mais eficiente de ter imóveis.

“Hoje, um grande proprietário de imóveis tem fundo exclusivo fechado, que seria tributado, e uma holding patrimonial. Essa holding paga uma carga tributária de 15% em seus rendimentos. Pela maneira como veio o projeto, isso vai para aproximadamente 40% ou 43%, com alguma redução pelo lançamento de despesas que certamente a holding vai fazer para reduzir esse lucro. Mas é muita coisa, muita diferença”, comparou.

E destacou como ponto positivo a possibilidade de compensação de perdas em FIIs com outras classes de ativos, diante de uma alíquota única de 15% sobre os rendimentos.

Incoerências na proposta

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Ainda que o mercado possa encontrar o equilíbrio no médio prazo e o preço dos ativos consiga se normalizar gradualmente, na visão de gestores ouvidos pelo Infomoney, há uma série de incoerências na nova proposta encaminhada pelo governo na última sexta-feira (25).

A medida desagradou e muito o mercado imobiliário, que viu inconsistência em eliminar o benefício tributário às pessoas físicas nos FIIs, mas manter a isenção sobre produtos como letras de crédito imobiliário (LCI) e do agronegócio (LCA) e certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e do agronegócio (CRA).

“Faz sentido ter isenção para instrumentos ligados ao mercado imobiliário? Faz. Mas por que dar isenção para CRI e não para FII? Ou dar para LCI e não para FII?”, questionou Rodrigo Possenti, gestor do Fator Verità, da Fator Administração de Recursos.

Ainda que os CRIs permaneçam isentos de IR segundo a proposta apresentada nesta sexta, os fundos imobiliários de recebíveis, que investem nesses instrumentos, seriam tributados.

De toda forma, para gestores consultados, a proposta ainda pode sofrer uma série de mudanças ao ser discutida no Congresso e é preciso ter cautela agora. “Quero propor ao investidor calma. Não é hora nem de vender, nem de comprar. É hora de esperar, deixar essa água rolar”, afirmou Almendra, ressaltando que a RBR não fez mudanças em sua alocação, ainda que tenha segurado parte dos investimentos desde sexta.

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