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O HSI Renda CDI Crédito Estruturado, fundo cetipado da gestora, encerrou sua primeira oferta com captação de R$ 437,5 milhões, acima dos R$ 350 milhões inicialmente previstos.
O volume corresponde à colocação de 4,375 milhões de cotas a R$ 100 cada, incluindo o exercício integral do lote adicional de 25%.
Para Fernando Gadelho, managing director da HSI Ativos Financeiros, o resultado mostra a aderência do produto mesmo diante de um ambiente de maior restrição de liquidez no mercado.
“Foi a maior captação nossa de fundo imobiliário de papel com a XP, sendo coordenadora da oferta. É um volume que permite fazer operações que vão de R$ 20 milhões a R$ 40 milhões, que é onde estão as principais operações do mercado”, diz Gadelho em entrevista ao InfoMoney.
O fundo foi estruturado para investir principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com garantia real, dentro de uma estratégia de crédito imobiliário. O FII tem prazo de cinco anos, prorrogável por mais um, investimento mínimo de R$ 1 mil e taxa global de 1,35% ao ano sobre o patrimônio líquido.
A proposta da HSI é buscar operações de médio risco (Middle Risk), mas com estruturas de garantias consideradas robustas pela gestora.
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HSI mira quatro frentes de crédito imobiliário
A estratégia do fundo cetipado da HSI está concentrado em quatro frentes de crédito imobiliário, que inclui financiamento à produção residencial, crédito pulverizado, operações de home equity e ativos imobiliários prontos e locados.
No primeiro grupo estão operações para conclusão de obras, reembolso de terrenos e permutas financeiras. Por sua vez, no crédito pulverizado envolve a antecipação de recebíveis de projetos concluídos, com uma carteira mais pulverizada para reduzir a concentração de risco.
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A terceira frente é o home equity, com crédito concedido a pessoas físicas tendo imóveis como garantia. A gestora também pretende investir em ativos prontos e locados, como shoppings, hotéis, torres comerciais, galpões e imóveis voltados à educação, buscando operações lastreadas em receitas recorrentes e contratos vigentes.
De acordo com o material da oferta, o pipeline-base apresenta spread ponderado de CDI + 4,5% ao ano, enquanto a duração média das operações é estimada em três anos.
Para Gadelho, a estratégia também busca aproveitar a experiência acumulada pela HSI no mercado de crédito imobiliário. “A gente é, digamos, talvez uma das mais conservadoras aí, e isso se reflete muito no nosso histórico em crédito imobiliário desde 2019”, afirmou.
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Segundo ele, a disciplina na seleção das operações é um dos pilares da estratégia. “A gente ainda não tem nenhum evento de grave [inadimplência], então a gente tem bastante orgulho disso, porque a gente tem um critério de alocação muito restritivo”, disse.
Fundo projeta CDI + 1,5% no primeiro ano e CDI + 2,4% depois
A expectativa da gestora é que o fundo entregue CDI + 1,5% ao ano no primeiro ano e, posteriormente, avance para CDI + 2,4% ao ano. Com isso, o retorno médio projetado ao longo dos cinco anos chega a CDI + 2,2% ao ano.
A HSI também estima um retorno médio de 16,6% ao ano líquido de impostos, equivalente a 19,6% ao ano em uma comparação com gross-up de imposto.
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Gestora vê espaço para fundos de crédito estruturado
Além da captação, Gadelho avalia que existe espaço para o crescimento dos fundos cetipados voltados ao crédito estruturado.
Para o executivo, a previsibilidade do ciclo de investimento é um dos fatores que pode atrair investidores para esse tipo de produto.
“Eu acho que o cetipado é uma classe que veio para ficar, basicamente porque o investidor enxerga um produto que tem começo, meio e fim. Então, basicamente, eu capto recurso, eu invisto recurso e depois devolvo o dinheiro”, comenta.
“Além disso, o investidor gosta do conceito de ser cetipado, porque você não tem a volatilidade do listado, então eles gostam bastante”, conclui Gadelho.
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