FII Talks

Gestores de fundos imobiliários veem sinais de retorno aos escritórios e apostam em ganho de capital no longo prazo

Custo de construção em São Paulo gira em torno de R$ 18 mil por metro quadrado, enquanto FIIs negociam a R$ 12 mil na B3, calcula Caio Castro, da RBR

SÃO PAULO – Após um ano e meio de pandemia, há um consenso de que, entre os fundos imobiliários, o segmento de lajes corporativas foi um dos mais afetados. Atendendo às necessidades do período, o home office ganhou força e deu origem ao questionamento sobre o futuro dos escritórios.

O tema foi tratado por André de Abreu Pereira, sócio e CEO da Tellus; Carlos Martins, sócio e gestor de fundos imobiliários da Kinea; e Caio Castro, sócio e membro do Comitê de Investimentos da RBR Asset, em um dos painéis do FII Talks 2021, principal evento sobre fundos imobiliários do país, realizado pelo InfoMoney.

“No começo, nos questionávamos: será que o escritório vai ser a nova máquina de escrever ou a nova câmera fotográfica, que ninguém mais usa? E hoje está totalmente claro que, provavelmente, não”, disse Pereira. “O que aconteceu com o mercado imobiliário mundial nos últimos 16 meses foi um período muito marcante”.

Martins, da Kinea, lembrou que muitas empresas, afetadas economicamente pela pandemia, tiveram de entregar os escritórios, especialmente as companhias que cortaram pessoal. Por outro lado, ressaltou que houve um movimento contrário durante o período. “Grandes empresas que não passaram por estes problemas basicamente mantiveram seus escritórios alugados e continuaram contratando pessoas. E hoje, se todos voltarem para o escritório, não caberá todo mundo”, disse.

Entre o home office e o trabalho presencial

Ao mesmo tempo em que a expectativa de retorno ao escritório cresce entre os gestores de fundos imobiliários ligados ao segmento de lajes corporativas, ganha força a discussão sobre como será o retorno. A adoção de um modelo híbrido, dividindo o expediente entre o home office e o ambiente corporativo, lidera as apostas.

“Já sabemos que, com a tecnologia, é possível você trabalhar a distância. Dependendo da atividade, haverá uma alocação maior em casa”, disse Martins. “Mas não tenho dúvida de que as pessoas também querem voltar ao escritório. Resta saber a quantidade de dias que elas querem ficar em casa”.

O fortalecimento da cultura corporativa e a integração da equipe estão entre os principais argumentos dos que consideram o retorno ao escritório inevitável, mesmo em um modelo híbrido. Pereira, da Tellus, foi além. “Não conheço nenhuma empresa que teve crescimento relevante tendo funcionários trabalhando isolados, cada um em sua casa”.

Os gestores reconhecem que a pandemia do coronavírus e a atual experiência com o home office trouxeram mudanças definitivas para as pessoas. Segundo eles, os novos hábitos exigirão adaptações relevantes no ambiente corporativo. Muitos apostam em espaços mais voltados para convivência e reuniões e que respeitem protocolos sanitários.

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“Eu acho que se a empresa trabalhar um ou dois dias em home office, vai precisar ter área de um jeito diferente, mas sem reduzir o espaço”, avaliou Castro. “Talvez a empresa necessitará até de mais área porque precisaremos agora ter mais metros quadrados por pessoa. Então, acho que nós vamos viver agora uma retomada dos escritórios bem forte”.

Sinais de retomada

Na avaliação dos gestores, o gatilho para o retorno ao escritório era a vacinação contra o coronavírus. Na medida em que a imunização avança, afirmam, é possível perceber aumento na procura por novos espaços.

“Em setembro, nós tivemos duas vezes mais visitas aos nossos imóveis do que tivemos no mês de agosto”, disse Castro, da RBR. “Na nossa cabeça, isso é uma demonstração de que a vida está voltando ao normal e as empresas começam a se preocupar com escritórios”.

Diante do otimismo com o possível retorno aos escritórios, cresce a expectativa de valorização dos fundos imobiliários que investem em lajes corporativas. Com a defasagem nos preços dos imóveis ocorrida no período de pandemia, a retomada do segmento é vista como uma oportunidade.

“Está se abrindo uma oportunidade de comprar ‘tijolo’ por um preço que a gente vê a cada cinco ou dez anos”, enfatizou Castro.  “O mercado tende a buscar dividendos, mas, se fizermos a conta, há uma oportunidade de ganho de capital que eu vi só na última grande crise”.

Segundo ele, tendo como referência o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), o metro quadrado de construção de novas lajes corporativas custa cerca de R$ 18 mil atualmente em São Paulo, bem acima dos valores negociados atualmente pelos fundos imobiliários na Bolsa.

“Hoje, [nos fundos imobiliários] na B3, você vai pagar em torno de R$ 12 mil o metro quadrado”, detalhou Castro. “A brincadeira que eu faço é: você venderia seu imóvel hoje com desconto de 20% e pagaria 17% a mais no valor original para comprar um novo?”.

Além do desconto no valor das cotas, os gestores ainda lembram que o repasse da inflação para os valores dos aluguéis ainda não ocorreu, o que seria mais um atrativo para o segmento de FIIs de lajes corporativas.

Riscos e volatilidade

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Em relação aos riscos, Martins, da Kinea, destacou fatores externos ao setor que preocupariam os investidores, mas não prejudicariam os fundamentos dos FIIs. “Ano que vem teremos eleições e, naturalmente, haverá volatilidade. Mas isso é humor, não tem nenhuma ligação com o mercado imobiliário, embora acabe afetando as cotações”, explicou.

Depois de uma queda de mais de 10% em 2020, o Ifix – índice que reúne os principais fundos imobiliários da Bolsa – acumula perdas superiores a 5% em 2021. Para quem tem dúvida sobre entrar ou permanecer no segmento por causa do desempenho ou da volatilidade, Castro deixou uma sugestão dos mais experientes.

“Nossos pais sempre diziam que a maior proteção contra a inflação são os imóveis. E estamos vendo, na Bolsa de valores, o contrário”, afirmou. “Os valores das cotas caíram e a inflação subiu. Então, isso só aumentou a oportunidade para entrar agora e ter um retorno quando ajustar. Porque sempre ajusta”.

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