Fundos imobiliários: especialistas explicam como montar uma carteira do zero

SÃO PAULO – Uma carteira capaz de gerar renda recorrente e enfrentar os períodos de maior volatilidade do mercado financeiro é o sonho de qualquer investidor. A tarefa pode parecer difícil, mas seguindo alguns passos a chance de sucesso é maior. O assunto foi tema do Liga de FIIs desta semana, produzido pelo InfoMoney e apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista de research e real estate da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII. O programa contou ainda com a participação de Thomaz Merluzzi, head de FIIs e B2C da XP.

Antes de se dedicar a montar uma carteira, o investidor deve entender o que um fundo imobiliário é – e também o que não é. Os FIIs são investimentos de renda variável, e seu valor oscila ao longo do tempo. Os ganhos para os cotistas, muito frequentemente obtidos a partir do aluguel dos imóveis detidos pelos fundos, são divididos entre os participantes proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui. É comum que os fundos imobiliários paguem rendimentos mensalmente.

Entendido o funcionamento do fundo imobiliário, é hora de o investidor avaliar seu perfil e objetivos. “Um jovem de 30 anos que quer montar uma carteira previdenciária terá, com certeza, um portfólio diferente de alguém com 70 anos”, explica Otuki.

O perfil do investidor é aferido pelas corretoras de valores por meio de um processo conhecido como suitability. Ao abrir uma conta, o cliente preenche um formulário que ajuda a medir seu nível de tolerância ao risco. “Podemos ter a melhor classe de ativos do mundo, mas se nos desesperarmos em um momento de volatilidade, tomaremos uma decisão errada e, provavelmente, teremos prejuízos nos nossos investimentos”, alerta Merluzzi, da XP.

O perfil do investidor é importante para definir a participação e a estratégia dos fundos imobiliários incluídos na carteira. No portfólio de alguém com estilo moderado, um FII “de papel” – que investe em títulos ligados ao mercado imobiliário – pode ter a função de acrescentar risco e potencial de ganho à carteira, em comparação com os outros ativos, diz Merluzzi. Já para um investidor agressivo, o mesmo fundo imobiliário pode assumir um papel defensivo.

Quantos fundos ter na carteira?

A dúvida sobre a quantidade ideal de ativos em uma carteira de investimentos é recorrente. Essa definição, na visão dos especialistas, envolve o conceito de risco sistemático e risco não sistemático.

O risco sistemático é aquele que atinge toda a carteira, independentemente de quais são os ativos incluídos nela. Os efeitos da pandemia do coronavírus, que afetou a maior parte dos mercados de risco de um modo ou de outro, são um exemplo desse tipo de risco. O risco não sistemático, por sua vez, pode ser atenuado, já que costuma atingir apenas um segmento entre vários.

A diversificação da carteira existe exatamente para atenuar estes riscos. “Tendo entre 10 e 15 fundos, você elimina por completo esse risco não sistemático”, diz Otuki. “A partir do 15º fundo, seu ganho em termo de redução de risco é mínimo, e a chance de você comprometer o controle desta quantidade de ativos aumenta”.

Escolhendo os fundos imobiliários

A escolha de um ativo jamais deve se basear em apenas um indicador, sugerem os especialistas. Quem hoje avalia apenas o valor patrimonial de um fundo imobiliário, por exemplo, pode ficar atraído pelo desconto que ele sinaliza – e deixar de prestar atenção nos demais aspectos, como a composição da carteira ou a distribuição de dividendos.

No caso dos fundos “de tijolo”, como os que investem em escritórios, shoppings e ativos logísticos, é preciso verificar fatores como o prazo dos contratos, a qualidade e a capacidade dos imóveis de gerar renda, quem são os inquilinos e quais são os níveis de vacância. “É positivo se o imóvel tiver uma capacidade de ocupação rápida e se a vacância é algo momentâneo. Se for muito elevada, aí é um sinal de alerta”, explica Maria Fernanda, da XP.

Em relação aos fundos “de papel”, o investidor deve avaliar o risco de crédito dos títulos imobiliários, a qualidade de gestão e a diversificação, além de indicadores como o P/VPA, que representa a relação entre o preço das cotas e seu valor patrimonial. Segundo Otuki, nessa classe de FIIs o P/VPA reflete de maneira mais fiel o valor real do fundo imobiliário, o que não é sempre verdade no caso dos FIIs de “tijolo”.