Nos últimos quatro anos, o número de brasileiros que investem em FIIs subiu de 208 mil para 1,68 milhão, de acordo com dados da B3. Com uma base de investidores recém-formada, é natural a existência de dúvidas e até erros na estratégia de investimento. Simples ajustes, porém, podem elevar a chance de sucesso com os fundos imobiliários, tradicionalmente menos voláteis do que as ações.
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Mesmo em momentos mais desafiadores, os fundos imobiliários têm defendido bem o patrimônio do investidor. Nos últimos doze meses, por exemplo, o IFIX, índice dos FIIs mais negociados na Bolsa, registra alta de 3%, contra queda de 22% do Ibovespa, principal índice da B3.
Além da resiliência dos FIIs, alguns cuidados podem garantir ainda mais a segurança do portfólio do cotista de fundos imobiliários, especialmente o dos mais iniciantes.
O InfoMoney ouviu especialistas sobre os principais erros cometidos pelos investidores e o que fazer para não cair em armadilhas. Entre as dicas estão atenção com o valor da cota, leitura correta dos dividendos, diversificação, afastar-se do chamado “efeito manada” e compreender o que está dentro de cada fundo.
Primeiro erro, comprar um FII cotado acima do valor patrimonial
Assim como um consumidor, que dificilmente pagará mais do que um produto vale, o investidor de fundos imobiliários também precisa levar em consideração o preço que o FII está sendo negociado.
“Geralmente, a cota de um fundo começa a subir bastante e o investidor acha que a tendência de alta permanecerá infinitamente”, alerta José Navikas, analista de FIIs da Necton. “O investidor não percebe que, em determinado momento, o preço sobre o valor patrimonial está muito alto”, reflete.
Para medir se um fundo está caro ou barato, analistas utilizam o indicador P/VPA (preço sobre valor patrimonial). Quanto mais próximo de 1 estiver o número, mais perto a cota está do seu valor considerado justo. Um indicador acima de 1 sinaliza que o papel está sendo negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.
O P/VPA ganha relevância ainda maior na análise dos FIIs de recebíveis, também conhecidos como fundos de “papel”, por investirem em ativos financeiros ligados ao setor imobiliário. O alerta é de Felipe Ribeiro, diretor de investimentos alternativos do Clube FII, que lembra que o preço da cota tende a voltar ao valor patrimonial. Comprar o FII com um grande ágio pode gerar perdas no futuro, alerta o especialista.
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Segundo erro, esquecer que diversificar é preciso
Outra máxima do mercado financeira que não pode faltar na estratégia de investimento de fundos imobiliários é a famosa “não colocar todos os ovos na mesma cesta”.
Diante da variedade de fundos e de segmentos – recebíveis, logística, shoppings, escritórios, entre outros – a diversificação é fundamental para o investidor reduzir riscos do portfólio, sinaliza Arthur Faviero, analista de FIIs da Ohmresearch.
“Por melhor que seja o fundo, uma alta concentração pode prejudicar o portfólio em determinados momentos”, explica o especialista. Segundo ele, um problema na carteira poderia comprometer boa parte dos dividendos recebidos pelo cotista.
Na avaliação de Faviero, diversificação é um assunto muito importante e nem sempre o investidor se atenta a esse cuidado. A maioria, explica, prefere ter poucos fundos com alta concentração, que acaba trazendo uma certa fragilidade ao portfólio.
Efeito manada nos FIIs, o terceiro erro
A boa gestão de uma carteira de fundos imobiliários também passa pela capacidade do investidor de se afastar do chamado efeito manada, a tendência de repetir o comportamento de um determinado grupo em busca de melhores resultados ou menores riscos.
“Quando o movimento acontece é natural que muita gente comece a falar sobre o fundo imobiliário”, afirma Marcelo Fayh, autor do livro Método Fayh: Descubra Como Escolher os Melhores Fundos Imobiliários do Mercado e Viva de Renda. “Mas normalmente o investidor acaba perdendo dinheiro ao ser contaminado pelo efeito manada”.
Em abril, um dos fundos imobiliários mais populares do mercado, o Hectare CE (HCTR11), enfrentou uma forte onda vendedora após influenciadores digitais chamarem atenção para um possível conflito de interesse nas operações do FII.
A especulação sobre o problema levou as cotas do fundo a uma queda de mais de 16% em quatro sessões. Após divulgação do relatório gerencial do fundo — que negou irregularidades nas operações — os papéis do Hectare voltaram a subir e recuperaram parte das perdas acumuladas durante o episódio.
O investidor que se deixa levar por estes tipos de movimentos – de compra ou venda em situações extraordinárias – também comete um erro comum e pode pagar muito caro no futuro, diz Fayh.
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Quem só vê dividendos comete o quarto erro
Entre os principais erros cometidos por investidores de fundos imobiliários relatados pelos analistas ouvidos pelo InfoMoney, um é consenso: a seleção de um FII com base apenas na taxa de retorno com dividendos (dividend yield).
Como a maior parte dos investidores de FIIs busca a geração de renda passiva, é natural que o dividend yield tenha destaque na avaliação de um fundo, reflete Rodrigo Medeiros, analista do Desmistificando FII. No entanto, aponta o especialista, escolher a carteira sem analisar a origem e a qualidade dos rendimentos é um erro.
“Erro que pode fazer o investidor adquirir um fundo que pague um dividendo alto de forma artificial ou não recorrente”, explica. “Assim, o investidor recebe temporariamente um bom rendimento e pode perder tudo e mais um pouco com uma eventual desvalorização da cota”.
O lucro não recorrente pode ser resultado da alienação de um dos imóveis do fundo. É o exemplo do SP Downtown (SPTW11) que, em março de 2021, vendeu um dos dois edifícios que tinha no portfólio e distribuiu a receita do negócio – R$ 67 milhões – aos cotistas, em forma de amortização do patrimônio.
Na prática, o pagamento pelo edifício Belenzinho, localizado em São Paulo (SP), foi feito em três vezes. Nos meses do repasse para os investidores, o dividend yield do fundo destoava da distribuição normal do fundo, chegando a a bater 6,36%, conforme sinaliza a página do SP Downtown no InfoMoney.
A transação e o repasse extraordinário colocaram o SP Downtown na lista dos dez maiores retornos com dividendos no acumulado dos últimos 12 meses, com 14,81%.Situações desse tipo podem confundir o investidor mais desatento, sugere Fayh.
“O investidor vê o dividend yield do fundo, que é extraordinário, e acaba se frustrando”, concorda. “É o erro mais fácil de cair porque o investidor quer dividendos e ele vai ver o fundo que mais distribui”.
Quinto erro, investir sem saber em quê
O que há dentro do seu fundo imobiliário? A pergunta pode parecer sem sentido, mas ter conhecimento dos ativos e das operações do FII pode fazer a diferença no sucesso da estratégia de investimentos, dizem os analistas.
Navikas, da Necton, enfatiza a importância de analisar a carteira de ativos de um fundo como forma de se posicionar bem e evitar armadilhas. “Por exemplo, o investidor começa a comprar FIIs de recebíveis, com muitos títulos indexados à inflação, mas o momento é de queda da inflação”, exemplifica.
Na avaliação de Fayh, o investidor precisa estudar o suficiente para compreender a situação e o funcionamento do fundo imobiliário. Do contrário, afirma o especialista, a chance de o cotista ficar perdido em uma situação de adversidade é muito grande.
“Quando surge uma notícia que influencia a cotação do fundo, o investidor fica sem saber como agir e dependendo de outras pessoas para dimensionar o impacto da informação”, analisa. “Não conhecer o ativo que você está investindo é muito ruim”.
Para Fayh, muitos investidores podem tomar decisão influenciados por opiniões nem sempre embasadas ou mesmo ancorados no efeito manada. “Estudar a respeito do FII é fundamental”, afirma. “Investir em algo que não se conhece é muito perigoso. É um convite para tomar más decisões de investimento”.
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