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Os fundos imobiliários (FIIs) brasileiros vêm crescendo em número e patrimônio, mas será que tamanho é sinônimo de eficiência? Para o professor da USP e sócio do grupo Unitas, João da Rocha Lima, a resposta não é simples.
Em artigo recente, ele comparou o mercado local ao ambiente dos Real Estate Investment Trusts (REITs) norte-americanos e concluiu que a escala, embora traga liquidez, também pode comprometer a eficácia da gestão.
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Segundo Rocha Lima, mesmo descontando a diferença de tamanho entre as economias, os REITs norte-americanos são muito maiores que os FIIs brasileiros — e isso gera um desafio: administrar grandes portfólios pode levar uma abordagem generalista, dificultando a leitura detalhada de cada ativo.
“Um portfólio diluído permite explorar melhor as curvas de valor do real estate. Já uma propriedade enorme, com baixa liquidez, é muito mais difícil de girar”, afirmou durante o programa Liga de FIIs, do InfoMoney.
O professor explica que grandes fundos tendem a concentrar seus investimentos em ativos de maior escala, o que reduz a flexibilidade para capturar oportunidades em propriedades médias ou menores, geralmente mais líquidas e negociadas a preços mais atrativos. “Quantos podem comprar um prédio inteiro? Poucos. Mas se você coloca apenas um andar no mercado, muitos poderão comprar. Essa diferença de liquidez impacta diretamente na estratégia de geração de valor”, exemplifica.
Apesar disso, a escala tem um benefício inegável: a liquidez diária das cotas negociadas em bolsa, que atrai investidores com perfil mais especulativo. Para quem busca renda e preservação patrimonial no longo prazo, porém, Rocha Lima reforça que o essencial é observar o yield e o retorno total, mais do que a possibilidade de negociar cotas rapidamente.
A importância dos gestores e a seleção natural no mercado
Além da escala dos fundos, Rocha Lima também chama a atenção para a qualidade dos gestores. Hoje, mais de 200 gestoras administram ativos imobiliários no Brasil, mas ao aplicar um corte de R$ 300 milhões em patrimônio, esse número cai para cerca de 115. Para ele, a diversidade é saudável, mas nem todos estão preparados.
O professor lembra que o Brasil, por ser um país continental, apresenta diferentes fases de ciclo imobiliário dependendo da região, o que torna o papel do gestor ainda mais relevante. “Por maior que seja uma gestora, muitas vezes ela não consegue identificar todos os ciclos de todos os lugares”, completou.
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Nesse contexto, Rocha Lima acredita que uma “seleção natural” tende a ocorrer, como já aconteceu nos Estados Unidos, reduzindo o número de gestores e consolidando aqueles com maior qualificação e leitura de mercado.
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