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Após registrar em novembro o pior desempenho mensal desde o início da pandemia da Covid-19 – em março de 2020 –, o mercado de fundos imobiliários vive um momento delicado, avalia relatório do Itaú BBA assinado por Larissa Nappo e Marcelo Potenza, analistas da instituição financeira.
No mês passado, influenciado especialmente pelo desempenho dos fundos de “tijolo, o Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – acumulou queda de 4,15% e interrompeu uma sequência de quatro meses de ganhos do indicador.
Na avaliação de Larissa e Potenza, dois fatores explicam a forte queda do mercado de fundos imobiliários: a rotação setorial (movimento de ajuste nos portfólios) e, principalmente, o aumento dos juros futuros.
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Entre julho e setembro, explicam os analistas, investidores venderam os fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa – para comprar os FIIs de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis.
Na época, o movimento refletia a expectativa para o fim do aperto monetário – fim do ciclo de alta dos juros – e a chegada do período de deflação, fatores que reduziriam os dividendos pagos pelos FIIs de “papel”. A diminuição dos proventos motivou a troca dessa classe de ativo pelos fundos de “tijolo”.
“Naquele momento, acreditávamos que a rotação seria algo pontual e não descartávamos uma nova rodada de ajustes nas carteiras”, relembra Larissa, que previa a venda de fundos de “tijolo” e recompra dos fundos de ativos financeiros indexados ao IPCA – o inverso do que aconteceu na primeira pernada da rotação setorial, no terceiro trimestre.
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Desde outubro, a volta do IPCA ao campo positivo trouxe novas perspectivas para os dividendos dos fundos de “papel” no curto prazo e confirmou a expectativa da analista, visto que os rendimentos variam de acordo com o resultado mensal do indexador do portfólio. “Como vocês já devem estar cansados de saber, proventos maiores geram maior atratividade para as cotas dos fundos”, reforça.
Em paralelo à projeção de alta nos dividendos, o aumento dos juros futuros – que podem ser medidos pelo retorno dos títulos de longo prazo do Tesouro Direto – também influenciou a atratividade dos fundos imobiliários, especialmente os de “tijolo”.
“Quando o mercado projeta juros menores no futuro, esses FIIs tendem a se valorizar [como ocorreu entre julho e setembro]”, explica Potenza. Neste cenário, as aplicações de renda fixa – que acompanham a variação dos juros – se tornam menos rentáveis e acabam perdendo investidores para a renda variável, inclusive para os fundos imobiliários.
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O analista do Itaú BBA acrescenta que o contrário também é verdadeiro, ou seja, quando o mercado prevê juros maiores – como atualmente – as cotas dos FIIs tendem a perder valor na Bolsa, trazendo fluxo comprador para a renda fixa.
“Com base em tudo que dissemos até aqui, temos um momento de mercado delicado e comandado, principalmente, pelos juros”, pontua Potenza. “Por mais que a rotação setorial tenha o seu peso na performance atual do mercado, em nossa visão, são os juros que estão causando a maior pressão nas cotações”, conclui.
Para os próximos meses, ele e Larissa recomendam uma boa dose de cautela e paciência aos investidores de FIIs. Segundo os analistas, por melhores que sejam os fundamentos de parte dos fundos imobiliários, os movimentos macroeconômicos devem ditar o ritmo das cotações.
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