Publicidade
Com a Selic em patamar elevado e o mercado imobiliário atravessando um ciclo de consolidação, os investidores em fundos imobiliários (FIIs) se deparam com uma pergunta central: quais riscos merecem mais atenção na hora de montar ou ajustar a carteira?
Para Felipe Sousa, analista de FIIs do Andbank, a alavancagem é um fator-chave de preocupação. “É essencial entender como está estruturada a dívida do fundo, qual a capacidade de pagamento, se há carência ou não e como será o fluxo de amortizações. Esses detalhes fazem toda a diferença para avaliar a saúde financeira do portfólio”, afirmou em episódio ao Liga de FIIs, do InfoMoney.
Segundo ele, há exemplos positivos no mercado, como o TRXF11 (TRX Real Estate), que casou recebimentos e pagamentos indexados ao IPCA e conseguiu dar previsibilidade ao fluxo de caixa. “Foi uma alavancagem que gerou dúvidas no início, mas bem planejada, trouxe conforto ao mercado”, explica Sousa.
Viva do lucro de grandes empresas
Apesar disso, o analista reforça a cautela: se um fundo não tiver recursos para honrar sua dívida, restam basicamente três caminhos — renegociar, vender ativos ou buscar nova captação.
Do lado do crédito, Sousa alerta para os riscos dos fundos high yield, mais expostos a devedores com capacidade financeira limitada.
“Com o CDI tão alto por mais tempo do que o previsto, o custo da dívida tem pressionado incorporadores, e isso exige seletividade ainda maior”, acrescenta.
Continua depois da publicidade
Leia Mais: O raio-x da Vinci em meio à consolidação dos FIIs
Gestão como risco — ou vantagem
Já para Marcos Baroni, analista da Suno Research, a alavancagem, embora relevante, depende da gestão ativa “Cheguei à conclusão de que o verdadeiro remédio para a alavancagem é a gestão ativa. Se o portfólio for líquido e de qualidade, e o gestor tiver disciplina para comprar e vender ativos, o risco diminui sensivelmente”, avalia.
Baroni lembra que os maiores problemas surgiram em fundos que não conseguiram ou não puderam vender imóveis sem perdas expressivas. Por isso, considera que a competência do gestor é fator determinante. “Ele pode ser o maior risco ou a maior potência do fundo. É quem define a estratégia, a comunicação e as emissões.
Mesmo assim, Baroni destaca que o mercado passa por um processo de seleção natural, no qual os maiores fundos vão se consolidando como referência. “Esses veículos, por mostrarem histórico de crescimento e previsibilidade, tendem a negociar com spreads menores e se alinham ao que o mercado reconhece como qualidade”, conclui.
Confira a entrevista completa de Felipe Sousa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
Leia Mais: FIIs maiores são sempre melhores? Professor da USP levanta debate