FIIs deslancham e ganham 65 mil cotistas só em agosto; saiba quanto rendem, como comprar e quais os riscos

O número de investidores de fundos imobiliários (FIIs) já superou a marca de 1,8 milhão, de acordo com boletim mensal da B3 – Bolsa de valores brasileira – divulgado nesta quarta-feira (14). As pessoas físicas representam atualmente 74,3% deste mercado, que apresentou forte crescimento nos últimos quatro anos.

Só em agosto, a B3 registrou 65.098 novos investidores de FIIs, que passam a receber dividendos mensais dos fundos – uma das principais características do produto. É o maior número de novos cotistas em um mês registrado ao longo deste ano.

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Normalmente, os rendimentos (dividendos) dos FIIs são depositados mensalmente na conta dos cotistas e os recursos são isentos de Imposto de Renda, outra vantagem do produto.

A possibilidade de renda passiva – aquela obtida sem qualquer esforço – parece ter agradado e o número de investidores de FIIs só cresce, subindo de 208 mil, em dezembro de 2018, para os atuais 1,837 milhão, conforme destaca o relatório da B3.

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Quanto rendem os FIIs?

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias. Há fundos até de cemitérios.

No mercado, o investidor também tem a opção dos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ligados ao segmento imobiliário. Os papéis são indexados a índices de preço e ao CDI (certificado de depósito interbancário) e se beneficiaram nos últimos anos com a elevação da inflação e dos juros no País.

Em agosto, os FIIs tiveram, em média, uma taxa de retorno com dividendos (dividend yield) acumulada nos últimos 12 meses de 11,49%. Individualmente, o percentual pode superar 18%.

No mês passado, o Riza Arctium Real Estate (ARCT11) liderava a lista dos maiores dividend yield entre os FIIs mais líquidos da Bolsa, com 18,53%. O Urca Prime Renda (URPR11) – maior pagador de dividendos de 2021 – também apresenta um percentual acima dos 18%. Confira a lista completa:

Fonte: Economatica 

O Urca Prime Renda (URPR11) foi o principal destaque dos FIIs que distribuíram dividendos nesta quinta-feira (15). A carteira pagou R$ 1,15 por cota, retorno mensal de 1,18%. No total, 52 carteiras – entre as mais negociadas na Bolsa – depositaram os rendimentos para os cotistas.

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Riscos e vantagens dos fundos imobiliários

Além do recebimento recorrente de dividendos isentos de Imposto de Renda, Daniel Alberini, sócio-fundador da CTM Investimentos, gestora de investimentos, aponta a diversificação e a praticidade como outras vantagens dos fundos imobiliários em comparação com o investimento direto em imóveis.

“Por exemplo, se tenho R$ 500 mil, posso comprar uma sala comercial, locar para um inquilino e ser o responsável pela cobrança, acompanhamento, manutenção e tudo mais”, compara. “Mas também posso usar os mesmos R$ 500 mil e diversificar em vários fundos imobiliários, possuindo indiretamente centenas de inquilinos”.

Alberini explica que, no caso do investimento direto em um imóvel, a receita do investidor pode ser totalmente comprometida caso ele eventualmente fique vago, problema que pode ser atenuado com uma carteira de fundos imobiliários. Mesmo que o inquilino de um dos FIIs venha a entregar o imóvel, os demais locatários seguirão pagando o aluguel e garantindo o rendimento dos cotistas, pondera o especialista.

A liquidez dos FIIs também supera a dos imóveis, afirma o gestor. Ele lembra que vender um imóvel é bem mais demorado e caro – dada a corretagem e os impostos – do que negociar as cotas dos fundos imobiliários na Bolsa.

Apesar das vantagens, ele lembra que fundos imobiliários são um produto de renda variável e, por isso, embutem um risco maior do que uma aplicação de renda fixa, por exemplo. Neste ponto, ele alerta que o valor investido no FII pode oscilar ao longo do tempo.

“Pode acontecer de você precisar vender a cota e o preço do fundo ter desvalorizado”, explica o especialista. “Neste caso, o investidor que realizar a venda terá um prejuízo em relação ao que investiu inicialmente”.

A cota do fundo imobiliários pode registrar desvalorização, por exemplo, em função da operação do fundo, outro risco que deve ser levado em consideração, aponta Alberini.

“A desocupação de uma sala comercial, galpão ou um andar de um prédio pode causar uma queda na rentabilidade do fundo com os aluguéis”, diz. A menor capacidade de gerar dividendos poderia causar um movimento de venda da cota, derrubando o valor do papel na Bolsa.

No caso dos fundos de “papel”, ele aponta como principal risco a inadimplência dos emissores dos títulos de renda fixa que estão presentes na carteira dos FIIs e que são responsáveis pela geração de receita dessas carteiras.

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É um bom momento para investir em FIIs?

Com a redução da circulação de pessoas durante a pandemia da Covid-19, os fundos de “tijolo” – especialmente os de shoppings e o de escritórios – tiveram a receita reduzida e viram suas cotas perderem valor na Bolsa nos últimos dois anos.

A elevação dos juros no País – que subiram de 2% para os atuais 13,75% ao ano nos últimos 18 meses – também influenciou nas cotações desses FIIs. O movimento tornou as aplicações de renda fixa mais rentáveis, atraindo os investidores da renda variável – inclusive os de fundos imobiliários.

A deflação apurada pelo IPCA em julho e agosto e o possível fim do ciclo de elevação dos juros fizeram o mercado olhar com mais atenção para ativos descontados, como os fundos de “tijolo”, o que estimulou forte subida das carteiras em agosto – em média, 5,76%, maior resultado mensal do ano.

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Apesar da forte valorização no mês passado, Gustavo Kosnitzer, head de mercado de capitais da Warren, afirma que existe uma expectativa positiva para o segmento e espaço para ganhos ainda maiores dos fundos imobiliários.

“Estamos num momento bom, pois o preço [dos FIIs] ainda está defasado, abaixo do custo de reposição [valor necessário para a construção de um imóvel semelhante]”, avalia.  “Se o Brasil vier num ritmo de recuperação econômico acima do que o mercado está esperando, existe uma expectativa muito boa para os imóveis”, prevê.

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