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Os fundos imobiliários de shopping centers enfrentam um 2026 mais desafiador, mas o Itaú BBA identifica oportunidades no segmento. Após uma valorização média ponderada de 25,2% em 2025, os FIIs do segmento acumulam queda de 3,1% neste ano, enquanto o IFIX recua 2,6%.
Contudo, mesmo com ambiente de juros elevados, endividamento das famílias e incertezas relacionadas à reforma tributária, os resultados operacionais dos empreendimentos continuam sólidos. Além disso, o mercado de transações permanece aquecido.
Nesse cenário, o Itaú BBA mantém quatro recomendações de compra entre os oito FIIs de shopping centers analisados no relatório.
Entre os fundos destacados estão HGBS11 (Hedge Brasil), HSML11 (HSI Malls), VISC11 (Vinci Shopping Centers) e XPML11 (XP Malls), que apresentam características diferentes, mas têm como pontos em comum a qualidade dos ativos, indicadores operacionais e/ou diversificação de suas carteiras.
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BBA aponta diversificação e posições majoritárias como critérios para seleção
Segundo o BBA, o HGBS11 se destaca pela diversificação da carteira, formada por 19 empreendimentos em 14 cidades e seis estados, além do histórico de reciclagem de ativos e da experiência da gestão.
Em junho, as vendas cresceram 2,3% na comparação anual e o NOI (Receita Operacional Líquida) por metro quadrado avançou 8,6%, enquanto a vacância ficou em 4,4%.
Já o HSML11 possui oito ativos e participação majoritária em sete deles. A taxa de ocupação chegou a 96,2% em junho e 54% da receita mensal veio de aluguel mínimo. Para o BBA, as posições majoritárias, a presença de ativos dominantes e a previsibilidade proporcionada pelo aluguel mínimo estão entre os principais pontos positivos do fundo.
O VISC11, por sua vez, chama atenção pela pulverização: são 32 ativos distribuídos por 15 estados e administrados por 11 empresas. O fundo registrou crescimento de 11,8% no NOI por metro quadrado em junho e possui uma reserva acumulada de R$ 1,23 por cota. A diversificação geográfica e entre administradoras é um dos principais diferenciais apontados pela casa.
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Por fim, o XPML11 possui cerca de R$ 7 bilhões em patrimônio líquido e participação em 26 empreendimentos, com forte exposição a ativos voltados às classes A e B. Entre os pontos positivos estão o portfólio premium, a diversificação e a exposição ao Sudeste, além de uma reserva de resultados acumulados de R$ 2,35 por cota.
Reforma tributária pode afetar fundos de forma diferente
Além dos indicadores operacionais, o Itaú BBA chama atenção para os possíveis efeitos da reforma tributária sobre o setor. Para os shoppings, o impacto tende a variar conforme a composição das receitas, já que aluguel, estacionamento, mídia e outras fontes podem receber tratamentos diferentes.
A análise aponta que fundos com ativos dominantes, indicadores operacionais elevados, custo de ocupação sustentável e maior poder de negociação podem estar mais preparados para absorver ou compartilhar os impactos da mudança tributária.
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Mesmo com as incertezas, a vacância média dos fundos acompanhados pelo BBA permanece em níveis considerados saudáveis. O indicador estava em 4,3% em junho de 2026 e não ultrapassa 5% desde junho de 2024.
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