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Nas últimas semanas, fundos imobiliários como ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária), RBVA11 (Rio Bravo Renda Educacional), HFOF11 (Hedge TOP FOFII 3) e HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) reforçaram uma tendência do mercado após adotarem a estratégia de desdobrar suas cotas.
O movimento visa reduzir o valor unitário das cotas negociadas na B3, tornando o investimento mais acessível a novos públicos e fomentando a liquidez no mercado secundário.
André Freitas, sócio da Hedge Investments, destacou que a gestora aderiu à prática após pedidos recorrentes de investidores. “A maioria dos fundos hoje já negocia na base 10. Nós fomos um dos últimos a fazer esse movimento. Tínhamos um fundo que ainda operava na base mil, com cota a R$ 2 mil”, afirma Segundo ele, a medida facilita o reinvestimento de dividendos, uma demanda comum entre os cotistas.
“Quando a cota é muito cara, como no caso do Brasil Shopping, por exemplo, que custa R$ 200 e distribui R$ 1,60, é difícil reinvestir com flexibilidade. Reduzindo a base, isso muda”, diz o gestor.
A medida também favorece a entrada de investidores institucionais e ETFs, que consideram a liquidez como critério de elegibilidade. “Notamos que, desde a mudança, o número de negócios aumentou muito, mesmo com o volume financeiro se mantendo estável. Isso ajuda na negociação, que é um critério importante para quem monta carteiras”, menciona Freitas.
Ainda assim, o gestor pondera que a falta de liquidez do mercado vai além da estrutura dos fundos. “O principal problema da indústria é a taxa de juros alta. Hoje, tudo é dragado para o CDI. Se você corrige qualquer ativo pelo CDI, quase nada ganha. É uma transferência de renda brutal para quem carrega títulos do Tesouro”, disse. Segundo ele, enquanto o juro real for elevado, o ambiente continuará desafiador para os FIIs.
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De fato, os números confirmam a perda de tração, mostra a Hedge Investments. Em 2023, o volume médio diário negociado foi de R$ 339 milhões. Neste ano, caiu para R$ 317 milhões — mesmo com a expansão expressiva registrada entre 2018 e 2021, quando o volume saltou de R$ 44 milhões para R$ 263 milhões diários.
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Uma estratégia de democratização
Alexandre Rodrigues, sócio da Rio Bravo e gestor do RBVA11, afirma que o desdobramento das cotas está diretamente ligado à popularização dos fundos imobiliários. “A chamada ‘quebra’ do valor por cota permite entradas com tickets menores, tornando o fundo mais acessível especialmente para o investidor pessoa física”, disse.
Segundo ele, o formato “base 10” permite maior diversificação com recursos limitados. “O investidor consegue aportar R$ 100 em praticamente 10 fundos diferentes, em vez de se limitar a apenas um. Isso favorece a diversificação mesmo com aportes menores”.
Além da acessibilidade, o desdobramento impulsiona o dinamismo do mercado secundário. “Ser base R$ 10 significa que uma movimentação pode ser mais fracionada. Ao vender R$ 100 em cotas, o investidor pode atrair até cinco compradores diferentes. Esse é o poder da liquidez que mencionamos”, reforça Rodrigues. “Isso também facilita a entrada do fundo em carteiras recomendadas e automatizadas, que buscam pulverizar alocações.”
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Expectativa de retomada com juros mais baixos
Apesar do cenário ainda desafiador, há otimismo com a possibilidade de melhora macroeconômica no segundo semestre. “Assim que sentirmos sinais mais concretos de queda na inflação, poderemos começar a pensar em redução dos juros”, projeta Freitas. “Isso criaria um ambiente para o retorno de investidores institucionais.”
Os dados da indústria também refletem a migração para produtos mais conservadores. Em 2024, diz a ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), os fundos multimercados registraram resgates de R$ 357 bilhões, enquanto fundos de ações perderam R$ 10 bilhões. A renda fixa foi a grande beneficiada, com captação de R$ 243 bilhões, além de R$ 120 bilhões direcionados a debêntures incentivadas. “Mesmo dentro dos FIIs, o destaque tem sido os fundos de CRI, que são essencialmente renda fixa”, conclui Freitas.
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