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O ano de 2022 terminou com mais um recorde de novo estoque de condomínios logísticos no Brasil, com a entrada de mais 2,7 milhões de metros quadrados de galpões de alto padrão, segundo dados da SiiLA, plataforma de informações sobre o mercado imobiliário comercial latino-americano.
O número – que representa um acréscimo de 21% em relação ao registrado no final de 2021 – também confirma uma tendência do mercado: a descentralização do setor logístico brasileiro.
O volume de novos galpões segue entrando majoritariamente na região Sudeste, que recebeu 2,1 milhões de metros quadrados em 2022 e agora totaliza 17,9 milhões de metros quadrados.
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Com a entrega de 333 mil metros quadrados de novos galpões, o Nordeste chegou aos 2,4 milhões de ativos no final do ano passado e superou o Sul (2,3 milhões) – que até 2021 era o segundo maior mercado de condomínios logísticos.
De acordo com Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, a tendência de descentralização da logística pelo País é recente e tende a ganhar força.
“É um fenômeno que temos observado na esteira da pandemia da Covid-19, devido ao aumento dos custos de terreno, principalmente dentro do raio 30 [quilômetros]de São Paulo”, explica. “[Essa descentralização também] chega junto com a movimentação de grandes players (empresas do setor) de e-commerce, como Mercado Livre e Amazon”, pontua Nicastro.
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Ele reforça que grandes empresas do e-commmerce têm aproveitado o aumento da bancarização das populações que vivem em regiões mais afastadas do eixo SP-Rio para instalar suas operações e ficarem mais próximas do público consumidor.
Nicastro aponta ainda que a entrega de novos galpões tem sido superior à absorção líquida – diferença entre as áreas locadas e devolvidas. O movimento não era visto desde 2017, registrando 2,3 milhões de metros quadrados no acumulado de 2022, pontua.
A taxa de vacância de galpões no país ficou em 10,58% no quarto trimestre de 2022, representando um leve aumento frente aos 10,06% observados no mesmo período do ano anterior.
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Em São Paulo, principal mercado para o segmento logístico, o mercado também segue aquecido, mesmo com a entrada de novas áreas, apontam os dados da SiiLA.
Ao todo, o Estado tem mais de 10,9 milhões de metros quadrados de galpões – sendo um total de 1,3 milhão entregue só no ano passado.
No último trimestre de 2022, o mercado paulista fechou com 13,6% de espaços vagos, uma ligeira queda frente à taxa de vacância de 13,8% do trimestre anterior.
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No período, o preço médio pedido ficou em R$ 23,68 por metro quadrado e manteve tendência de alta. Em 2021, o valor estava em R$ 20,02.
“Mesmo com novo estoque chegando, observamos ainda a corrida por players [empresas do setor] de e-commerce em se posicionar dentro do raio de 0 a 30 quilômetro do centro de São Paulo”, diz Murilo Marcacini, Country Manager Brazil da SiiLA.
Segundo o executivo, estar próximo do centro consumidor é crucial para reduzir custos de frete e prazos de entrega. Por isso, acrescenta, apesar do volume de novo estoque, ativos já construídos e que estão em localizações estratégicas também têm subido o preço.
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O município de Cajamar, por exemplo, fica próximo à capital paulista e recebeu 387 mil metros quadrados de novo estoque em 2022. A cidade agora conta com um efetivo de 2,5 milhões de metros quadrados de condomínio de alto padrão – consolidando a região como uma das principais para o setor logístico.
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