FII Caixa Agências (CXAG11): o que é preciso saber sobre o fundo que despencou 25% na estreia na Bolsa

A estreia do fundo imobiliário Caixa Agências (CXAG11) na Bolsa – com queda de quase 25% – segue no radar dos investidores. Em meio à digitalização dos bancos, muitos questionam a sustentabilidade de um FII focado apenas em agências bancárias. A qualidade dos imóveis e as características do contrato de locação do novo fundo também chamam atenção.

O tema foi destaque do Liga de FIIs desta terça-feira (18). Produzido pelo InfoMoney, o programa tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter de fundos imobiliários do InfoMoney.

O Caixa Agências estreou na Bolsa no último dia 5 e tem uma carteira formada por 32 imóveis que abrigam agências da Caixa Econômica Federal em quatro estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Sul.

Entre os pontos de atenção, Maria Fernanda aponta a qualidade e a localização dos imóveis do fundo, características importantes para qualquer carteira. No caso do Caixa Agências, 23 imóveis são classificados como de média ou baixa liquidez, ou seja, oferecem maior dificuldade na reposição de inquilinos ou mesmo em um possível venda.

“Se no futuro a Caixa deixar de ser a locatária destes imóveis, o fundo poderá ter grandes dificuldades de encontrar novos locatários e até compradores para os imóveis”, prevê a analista.

Pelos laudos apresentados pelo fundo, a reposição de locatários nos 23 imóveis citados por Maria Fernanda poderia levar de 12 a 24 meses.

Como ponto positivo, Maria Fernanda lembra que o atendimento presencial da Caixa ainda é muito forte e a analista entende que, durante o período do contrato, o fluxo de dividendos deverá ser mantido.

Ela destaca também a duração do vínculo, de 10 anos, e o compromisso do banco de permanecer como locatário neste período.

Mesmo assim, Maria Fernanda avalia que o fato de a reposição dos inquilinos ser um pouco mais difícil, o mercado deve cobrar um desconto para adquirir o fundo.

As cotas do Caixa Agências começaram a ser negociadas na Bolsa, no dia 5 de janeiro de 2022, a R$103,70. No fechamento desta terça-feira (18), o papel estava valendo R$ 80,32.

Digitalização dos bancos e características do contrato de locação do Caixa Agências

Em um período de digitalização das operações, Otuki questiona a viabilidade de um fundo focado apenas em agências bancárias. “Não que o segmento seja necessariamente ruim, mas é que de fato há uma redução no número de agências”, explica.

O economista lembra que, em 2021, foram fechadas mais de 1.600 agências dos principais bancos do Brasil.

Para ele, faria mais sentido um fundo com agências bancárias e imóveis de outros segmentos – uma carteira híbrida, como a do Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11).

“No Rio Bravo, eles pegaram um fundo que era de agências da Caixa e transformaram em um fundo de varejo, incluindo outros ativos no portfólio”, pontua.

Otuki também chama atenção para características do contrato consideradas incomuns e, inicialmente, negativas para o Caixa Agências.

“Analistas independentes apontam que não há um índice definido para o reajuste dos contratos de locação. Entre o IGP-M e o IPCA, será adotado o que for menor”, afirma. “O modelo não é muito comum e deve trazer um retorno menor ao longo do contrato”, projeta.

Otuki lembra também que o contrato é de dez anos, mas há uma revisão prevista para 2026. Neste caso, o valor do aluguel pode ser elevado, mas também reduzido. Segundo ele, o item também não é normal para contratos mais longos, que tendem a oferecer maior segurança e previsibilidade para o fundo.

Começo do fim do Pátria Edifícios?

No Liga de FIIs, Maria Fernanda e Otuki também discutiram a Oferta Pública de Aquisição de Cotas (OPAC) do Pátria Edifícios Corporativos (PATC11).

No dia 5 de janeiro, em fato relevante, o fundo confirmou que a B3 havia aprovado a OPAC, a pedido da Capitânia Investimentos, gestora que detêm 44,52% das cotas do FII do Pátria Edifícios.

Pelo edital, a Capitânia pretende adquirir as cotas remanescentes do fundo, por meio de um leilão, ao preço unitário de R$ 65. Após a OPAC, a gestora poderia decidir pela liquidação do Pátria Edifícios.

Maria Fernanda e Otuki comentam a situação dos cotistas diante da oferta, o futuro do fundo, que pode ser liquidado, e as consequências do caso para a indústria dos fundos imobiliários.

O Liga de FIIs vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube.

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