Dividendos dos FIIs de “papel” vão cair quando a inflação baixar?

O conteúdo a seguir foi enviado na sexta-feira (6) aos assinantes da newsletter do InfoMoney. Para receber as próximas edições da newsletter, inscreva-se gratuitamente deixando seu e-mail no quadro abaixo:

Os brasileiros estão sentindo no bolso os efeitos nocivos da inflação, que nos últimos tempos voltou a assustar por aqui. Para alguns investidores, no entanto, a alta generalizada de preços parece ter um impacto diferente.

Quem possui fundos imobiliários de “papel” pode ter percebido uma elevação nos valores dos rendimentos distribuídos mensalmente. Por que ela está acontecendo? E mais: vai durar?

Esse é o assunto que intriga o leitor Paulo. Ele e os demais assinantes da newsletter do InfoMoney receberam a explicação na edição de sexta-feira (6). Batizada InfoMoney Reponde, a newsletter dedica esse dia da semana a tirar as dúvidas dos investidores. Confira:

• Tenho lido comentários sobre os fundos imobiliários de “papel”. Eles estão com dividendos superiores aos dos FIIs de “tijolo”. No segundo semestre, no entanto, a tendência é de início do controle da inflação. Com isso, os dividendos pagos pelos fundos de “papel” vão diminuir?

Paulo P.

Também chamados de fundos de recebíveis, os fundos imobiliários de “papel” são compostos por títulos relacionados ao setor imobiliário. Diferentemente dos fundos de “tijolo”, eles não possuem imóveis em seu patrimônio.

Em vez disso, o gestor do fundo investe em papéis que representam direitos de créditos imobiliários – basicamente, títulos de renda fixa como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs).

Danilo Bastos, analista de FIIs da Ticker Research, lembra que esses papéis pagam juros e correção monetária ao investidor. Eles podem ser indexados a índices de inflação, como o IPCA e o IGPM, ou à taxa do CDI, entre outros.

Por isso, quando a inflação sobe, os fundos de “papel” com muitos títulos indexados a indicadores de preço distribuem, nominalmente, mais dividendos. “No entanto, se você descontar a inflação, vai perceber que não está recebendo muito dinheiro a mais”, explica Bastos. “É uma falsa sensação de estar recebendo mais, quando, na verdade, é apenas a correção monetária preservado o seu poder de compra”.

O contrário também acontece. “No momento em que houver uma inflexão da inflação, é esperado que os dividendos tenham uma pequena contração”, afirma Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP.

Na visão de Maria Fernanda, a tendência é de que a redução aconteça de maneira suave, e não na forma de uma queda brusca ou mesmo significativa. Ela lembra que a correção pela inflação representa apenas uma parte dos rendimentos dos fundos imobiliários. “Os fundos mantêm o pagamento de dividendos com a mesma recorrência, tudo conforme já é realizado”, diz.

Bastos diz que, embora o crescimento dos dividendos em tempos de inflação agrade aos investidores, um cenário de preços em alta não é positivo para a economia – e, quando se estende, pode inclusive elevar o risco de crédito dos CRIs incluídos nas carteiras dos FIIs. A lógica é que os devedores dos papéis imobiliários podem ter mais dificuldade para honrar seus compromissos.

Ao mesmo tempo, a perspectiva de que a inflação arrefeça e a taxa básica de juros – a Selic – volte para níveis mais baixos no futuro ajuda os fundos de “tijolo”, diz Maria Fernanda.

Bastos destaca que os investidores não devem avaliar apenas os dividendos distribuídos pelos FIIs. “O que interessa, do ponto de vista financeiro, é o retorno total: os dividendos distribuídos somados ao valor da cota”, afirma. “Nos fundos de ‘tijolo’, o repasse da inflação vai acontecer ao longo dos anos, conforme os contratos forem atualizados, o que tende a aumentar os dividendos, assim como a valorização dos imóveis”.

Para saber mais sobre fundos imobiliários, acompanhe o Liga de FIIs, programa semanal transmitido no canal do InfoMoney no YouTube.

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