Comprei dois apartamentos que serão entregues agora; qual a melhor estratégia de investimento?

Pergunta:

Tenho 32 anos, uma renda líquida média de R$ 12 mil – este valor varia pois trabalho por hora. Minhas despesas fixas atualmente estão em torno de R$ 7 mil. Minha dúvida é a seguinte: eu comprei dois apartamentos na planta, um em 2009 e outro em 2011 e ambos estão para serem entregues em meados deste ano. A ideia inicial era morar em um deles e alugar o outro. O problema é assumir dois financiamentos, pois dependendo do valor do aluguel, isso poderá ultrapassar meu custo fixo. Qual seria a melhor estratégia financeiramente falando para eu ter um bom resultado nos meus investimentos? Quais variáveis eu devo analisar e calcular?

Leitor: Kleber

Resposta de Marcos Alexandre Rodarte, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF:

Prezado Kleber,

Atualmente seu poder de poupança mensal médio é de R$ 5.000 e que, somado à renda do aluguel de um dos imóveis, deverá suprir o financiamento dos dois apartamentos. De acordo com a média dos valores de aluguel dos últimos anos (líquido de IR e taxa de administração imobiliária), o rendimento deverá ser em torno de 0,45%, ou seja, menor até do que a poupança.

Na compra dos dois imóveis, você teve uma valorização excelente, pois o incremento médio dos preços nos útimos cinco anos foi mais de 150%. Dados recentes do setor imobiliário indicam que nos próximos anos haverá uma valorização “saudável” no preço dos imóveis, ou seja, o preço será mais estável.

Assumir dois financiamentos neste cenário e com rendimento de aluguél abaixo da poupança poderá comprometer a sua formação de poupança a longo prazo, pois não haverá uma reserva financeira para necessidades emergenciais e sua renda líquida ficará será quase que exclusivamente para pagar os financiamentos.

Caso exista a possibilidade de vender um dos imóveis, é possível obter uma carteira de investimentos com rendimento médio superior à renda fixa atual, cujo principal indicador é a taxa Selic, atualmente em 11% e com tendência de alta, enquanto a inflação não arrefecer.

Nesta hipótese de venda de um dos apartamentos, uma sugestão de alocação dos investimentos seria:

– Títulos públicos pós-fixados ( LFT’s );

– Títulos públicos indexados ao IPCA ( NTN-B’s);

– Fundos imobiliários.

O percentual que será distribuído a cada um desses investimentos é definido através do seu perfil de investidor e terá como resultado quatro hipóteses: conservador, moderado, arrojado e agressivo. No perfil agressivo, por exemplo, poderá ser direcionado até 35% dos investimentos em fundos imobiliários.

As LFT’s (letras financeiras do tesouro) possuem baixo risco e podem ser utilizadas como reserva financeira para o dia a dia, porém o investidor consegue vendê-las novamente para o Tesouro Nacional somente nas quartas-feiras. Sugerimos um investimento na ordem de seis a oito meses do valor dos seus custos mensais nesta aplicação. A perspectiva de retorno nas LFT’s é de valores próximos a 11%, dado que este investimento acompanha as variações da taxa Selic

As NTN-B’s são títulos de longo prazo e pagam o IPCA (índice oficial e inflação no Brasil) do período somado a um juro real. Por exemplo, o título NTN-B Principal, com vencimento em Maio de 2019, tem como rendimento IPCA + 6,09%, ou seja, caso o IPCA médio para os próximos anos até 2019 seja de 5% a.a, um investimento de R$ 100.000, terá como valor, na data de vencimento, R$ 171.489. Sobre os rendimentos, desconta-se o IR de 15% ( abaixo tabela de IR na renda fixa)

IR padrão na renda fixa

1 – 180 dias: 22,5%

181 – 360 dias: 20%

361 – 720 dias : 17,5%

+ 721 dias: 15%

Os fundos imobiliários são investimentos que compram, por exemplo, imóveis comerciais, shoppings, hospitais, lajes corporativas e o rendimento médio mensal é líquido de IR. As cotas são adquiridas em ambiente de bolsa de valores e a aquisição poderá ser com valores bem menores se comparado ao custo de um imóvel. Há boas opções de fundos que estão pagando rendimentos entre 0,7% e 0,9% ao mês.

Tanto as NTN-B’s quanto os fundos imobiliários possuem volatilidade, ou seja, oscilam de acordo com as perspectivas do cenário econômico. Dado essa característica o horizonte de investimento deve ser superior a 5 anos.

Enquanto nas NTN-B’s o rendimento é garantido na data de vencimento, nos fundos imobiliários há oscilação no preço das cotas igual a ações, portanto, ao adquirir as cotas de fundos imobiliários tenha como fator de avaliação que os fundamentos de um bom imóvel e sua valorização são vistos somente no longo prazo.

Para adquirir títulos públicos e cotas de fundos imobiliários é necessário possuir uma conta em corretora de valores. Há boas corretoras com custo baixo e que elaboram bons relatórios de avaliação de fundos imobiliários disponíveis para consulta.

Espero ter ajudado,

Marcos Alexandre Rodarte é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). 

As respostas refletem as opiniões do autor. O IBCPF e o Infomoney não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para onde_investir@infomoney.com.br