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A indústria de fundos imobiliários passou por uma transformação profunda nas últimas décadas. O que começou como um mercado concentrado em poucos ativos e evoluiu para uma indústria diversificada, com diferentes estratégias, milhões de cotistas e produtos cada vez mais sofisticados.
Na avaliação de Moise Politi, sócio-fundador da REC Gestão e um dos pioneiros do setor, essa trajetória pode ser dividida em três grandes fases.
Durante participação no especial do Liga de FIIs sobre a história da indústria, o executivo explicou como o mercado se reinventou ao longo do tempo para atender às demandas dos investidores.
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O episódio integra a série especial do Liga de FIIs dedicada a revisitar a trajetória dos fundos imobiliários no Brasil. Ao longo de quatro episódios, o programa reúne personagens que participaram diretamente da construção do setor para contar como nasceu uma indústria que hoje reúne milhões de investidores e centenas de bilhões de reais em patrimônio.
“O mercado sofreu uma evolução em três fases. A primeira fase era monoativo, sem gestão ativa. A segunda fase, que o investidor já estava mais educado, era o fundo de vários ativos, sem a gestão ativa. E depois houve uma sofisticação maior, que era um fundo de vários ativos com gestão ativa, compra, vende, aluga, desaluga”, afirmou.
Segundo Politi, outro ponto de inflexão ocorreu com o surgimento dos fundos de recebíveis imobiliários. Até então, o mercado era dominado pelos chamados fundos de tijolo, voltados à exploração direta de imóveis.
A busca por maior previsibilidade na distribuição de rendimentos levou os gestores a defenderem junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a criação de fundos lastreados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
“Em um determinado momento, nós fomos na CVM pedir autorização para fazer fundo de CRI. Não existia. Só existia fundo de lajes, de shopping, de tijolo. Conseguimos a autorização e fizemos o primeiro fundo, que se chamava Excellence”, relembrou.
Leia Mais: ‘Nem todo dividendo é igual’: o que FIIs, Fiagros e FI-Infra ensinam sobre risco
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CRIs ajudaram a crescer indústria de FIIs
Na visão do executivo, a natureza dos CRIs ajudou a acelerar o crescimento da indústria ao oferecer ao investidor uma característica muito valorizada: previsibilidade.
“A gente percebeu que eles traziam uma demanda muito maior por parte do investidor, porque ele sentia que existia uma maior previsão e regularidade nos dividendos. O fundo de CRI, por sua natureza de renda fixa, dá essa estabilidade de dividendo”, disse.
Politi destacou ainda que a presença de garantias imobiliárias nos créditos reforçou a percepção de segurança do produto.
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“Tem uma segurança muito grande, porque você tem garantia imobiliária em todos os créditos. Se eventualmente alguém não paga, você vai lá e executa a garantia.”
O resultado foi uma mudança significativa na composição da indústria. “Antes era 70% tijolo e 30% papel. Agora inverteu”, acrescenta Politi.
Renda Mínima Garantida
Outro mecanismo lembrado pelo gestor foi a renda mínima garantida, instrumento utilizado nos primórdios dos FIIs para atrair investidores em empreendimentos ainda em fase de maturação operacional.
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Segundo ele, o primeiro caso ocorreu no Shopping Pátio Higienópolis. “O Higienópolis tinha acabado de ser lançado. Não tinha aquela renda recorrente. Então, por três anos, colocamos uma renda de 15% ao ano até que o fundo tivesse um ramp-up de geração de caixa”, contou.
A estratégia se mostrou acertada. “Um único mês depois que acabou a garantia, o rendimento foi para algo em torno de 17%. E nunca mais deu abaixo de 1,25. Eles realmente capricharam bem. Era um sossego para o investidor”, diz.
Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.