Como ficam FIIs e Fiagros após mudanças em CRIs e CRAs? Para especialistas, bem, obrigado

Conselho Monetário Nacional mudou regras para emissões de certificados de recebíveis imobiliários e do agronegócio que estão nas carteiras de fundos de investimento

Bruna Furlani | Leonardo Guimarães | Monique Lima

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As alterações nas normas para emissões de títulos isentos dos setores agrícola (Certificados de Recebíveis do Agronegócio) e imobiliário (Certificados de Recebíveis Imobiliários), divulgadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) em 1º de fevereiro, poderão exigir uma adaptação do mercado num primeiro momento, mas devem aumentar a demanda por fundos de investimentos que alocam nesses ativos, como Fiagros (Fundos de Investimento em Cadeias Agroindustriais) e FIIs (Fundo Imobiliários). 

Já está ocorrendo uma seca de CRIs e de CRAs. O que está acontecendo é uma mudança na originação. As casas vão ter que sair da Faria Lima e ir para Minas, Nordeste etc para originar os ativos”, avalia Felipe Ribeiro, diretor de investimentos alternativos do Clube FII. Para ele, embora os primeiros meses sejam de adaptação, não haverá grande impacto negativo no médio prazo para os fundos.

Estudo conduzido por Ribeiro com base em números da CR Data, plataforma de dados da casa, apontam que das 400 ofertas de CRIs vistas no ano passado, 34% delas não estariam enquadradas de acordo com os ajustes feitos na resolução 5.118 do CMN. No caso de CRas, o percentual diminuiria para 27%.

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Entre os CRIs fora das regras do CMN, 43% estão nas carteiras de FIIs e Fiagros, e 25% dos CRAs não enquadrados estão presentes nos portfólios dos fundos. Os dados levantados por Ribeiro, por vezes, podem diferir dos apresentados pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), que utiliza uma metodologia própria para o cálculo.

A medida do CMN vedou, com efeito imediato, emissões de CRAs e de CRIs com lastro em títulos de dívida (debêntures, por exemplo) de companhias de capital aberto não relacionadas aos setores do agronegócio ou imobiliário. Nos últimos meses, companhias de setores diversos como varejo, saúde e locação de veículos emitiram certificados.

Queda nas emissões com impacto limitado

A capacidade de originação de algumas gestoras também é um atenuante para o efeito de uma eventual queda nas emissões, destaca Felipe Greco, gestor da Kinea. “Este é um diferencial dos Fiagros. Muitos fundos estruturam CRAs internamente para ter aquele papel exclusivo dentro do portfólio. Então não vejo um problema de oferta de emissões com a mudança”, diz.  

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Vitor Duarte, CIO da Suno Asset, também lembra que as gestoras de Fiagros não costumam comprar operações acessadas por pessoas físicas, que respondiam pela maior parte dos ativos que estavam desenquadrados, como o CRA do Burger King, por exemplo.

Já com FIIs a situação muda um pouco de figura, já que o aperto nas regras pode trazer dificuldades para fundos estruturarem CRIs, segundo Rodrigo Possenti, head de fundos imobiliários da Fator Gestão de Recursos – que pondera afirmando que “o mercado se adapta, logo encontramos alternativas e não acho que será um problema duradouro”.

Fluxo positivo para FIIs e Fiagros

Se a queda na oferta poderá não oferecer tanto efeito negativo, um impacto positivo é consenso entre especialistas: os fluxos devem melhorar.

“A decisão do CMN enfatiza uma demanda acima da média para os títulos isentos, que continuará existindo. Os Fiagros que compram CRAs são uma forma indireta de investimento nesses papéis e oferecem isenção nos rendimentos. Acredito que os fundos captarão parte dessa demanda”, diz Greco, da Kinea.  

O mesmo se aplica para os FIIs “de papel”, que alocam em CRIs. Segundo Possenti, da Fator, a escassez dos papéis no mercado “vai elevar a demanda por fundos imobiliários e as cotas tendem a avançar”. “Não acredito que isso aconteça no curtíssimo prazo, devemos ver impacto ao longo do ano”, prevê o especialista.

FIIs também poderão se beneficiar de um mercado secundário mais ativo para os CRIs e de uma melhora no patrimônio líquido dos fundos, que terão na carteira ativos que devem ficar mais escassos daqui para frente.

Por outro lado, o investidor deverá ficar de olho nos dividendos. Segundo Danilo Bastos, analista de Fundos Imobiliários da Ticker Research, muitas empresas com boa avaliação de crédito e que atraíam atenção e dinheiro dos investidores deverão ter problemas para emitir CRIs nas novas regras. Desse modo, com um número menor de competidores, “quem está emitindo pode se dar ao luxo de pagar um pouco menos”, explica.

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