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O fundo de agências bancárias BB Progressivo II (BBPO11) discute na próxima semana medidas que podem mudar o perfil – e até o nome – do fundo. As mudanças, porém, estão colocando investidores minoritários e majoritários em lados opostos em um acalorado debate.
Em operação desde agosto de 2012, o fundo nasceu com a proposta de alugar imóveis para o Banco do Brasil (BBAS3). Hoje, a carteira é dona de 64 áreas locados para a instituição financeira em diversas regiões do País.
No entanto, investidores com mais de 5% das cotas do BBPO11 estão propondo a flexibilização do regulamento da carteira em relação ao aluguel e à compra e venda dos imóveis, tornando a gestão do fundo mais ativa – com maior liberdade para as negociações.
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A mudança é o principal item da assembleia geral extraordinária (AGE) convocada pelo fundo para o próximo dia 31. O tema divide opiniões entre os investidores, mas é visto como positivo pela gestão.
“Vai aumentar a capacidade da gestão de realizar negócios favoráveis ao fundo”, diz Silvia Benvenuti, gestora do BBPO11. “Entendemos que esta pauta é super relevante, importante e vai trazer muito mais agilidade para a carteira”.
A opinião da gestora, porém, não convenceu parte dos investidores do BB Progressivo II, que considera as mudanças prejudiciais para o futuro do fundo.
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Para minoritários do BBPO11, flexibilização é “cavalo de troia”
Um grupo de cerca de 350 pequenos investidores do BBPO11 reclama da proposta que será discutida na AGE do fundo e sugere a rejeição do texto.
Segundo um deles, que preferiu não se identificar, o regulamento do fundo já permite o aluguel ou a venda de imóveis para outros inquilinos – desde que os espaços não estejam ocupados pelo Banco do Brasil, como cita o item 3.3 do documento, reproduzido abaixo:
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Na AGE, os investidores decidirão pela substituição deste trecho do regulamento por outro que autoriza a administradora da carteira, “a seu exclusivo critério, alienar os ativos a qualquer tempo – inclusive se o Banco do Brasil estiver lá dentro”.
Além disso, acrescenta o representante do grupo de minoritários, a flexibilização vai retirar do documento o ponto que condiciona a venda de um ativo ao preço sugerido no laudo de avaliação do espaço.
“Isso é um cavalo de troia. Se for aprovado, os imóveis poderão ser vendidos a preço de banana e com o Banco do Brasil como inquilino”, alerta. “A mudança só interessa aos que podem ter a expectativa de comprar os imóveis do fundo pagando um preço muito abaixo do de mercado”, sugere.
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Grandes investidores defendem a proposta
A proposta para a flexibilização do regulamento do BBPO11 partiu do Hedge Top FoF 3 (HFOF11), um FII que investe em cotas de outros fundos imobiliários e possui uma fatia de 11% no BB Progressivo II.
Procurada pelo InfoMoney, a gestão do fundo não se manifestou, alegando estar em período de silêncio por conta de nova emissão de cotas do fundo.
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No último relatório gerencial, os gestores do HFOF11 reforçaram o direito de solicitar a convocação da AGE – concedido a qualquer investidor com mais de 5% das cotas de um FII – e defenderam a proposta de uma gestão mais ativa da carteira.
“Em nossa visão, o regulamento atual do BBPO11 contém fortes limitações de atuação ao administrador, reduzindo sua liberdade de gestão”, destaca o texto. “[A flexibilização] permitiria uma otimização de seu resultado e de sua distribuição de rendimentos periódicos”.
De acordo com o HFOF11, o regulamento atual do BB Progressivo II também contém artigos com redação dúbia e até mesmo contraditória. O modelo pode gerar disputas sobre a correta interpretação da capacidade de agir do administrador, alerta a gestão do Hedge Top FoF 3.
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FIIs de gestão passiva perdem espaço no mercado
Um dos maiores especialistas em fundos imobiliários do País, Arthur Vieira de Moraes, do Clube FII, considera vantajosas as mudanças propostas para o BBPO11.
“Respeito a opinião e o desejo de quem quer manter a gestão passiva dos fundos, mas eu prefiro que os FIIs tenham gestão ativa”, afirma. “[É preciso oferecer] à gestão a oportunidade de reposicionar o patrimônio do fundo, fazer vendas estratégicas, comprar novos ativos e diversificar inquilinos”.
Moraes sinaliza que há uma tendência cada vez mais forte de redução dos FIIs de gestão passiva no mercado. Hoje, o modelo – voltado mais para a gestão dos imóveis que já estão no portfólio – responde por apenas 2% do mercado.
Além disso, o especialista compara o atual debate do BBPO11 ao que ocorreu com o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) – antigamente chamado de FII Agências Caixa (AGCX11]).
O fundo, que até 2018 só alugava imóveis para a Caixa Econômica Federal, também passou por uma alteração de regulamento e apostou na gestão ativa, realizando a reciclagem do portfólio – ou seja, mudança na composição da carteira de ativos. A transformação abriu espaço para locações de inquilinos de outros segmentos, como varejo, restaurante e vestuário.
“A estratégia vem sendo executada de forma constante há mais de dois anos e já gerou mais de R$ 36 milhões em lucro e um total de R$ 117 milhões de ativos vendidos”, aponta relatório gerencial do RBVA11.
Com quase 46 mil cotistas, o RBVA11 tem hoje 75 imóveis, que somam um patrimônio líquido de R$ 1,2 bilhão e uma área bruta locável (ABL) de 195 mil metros quadrados.
Na AGE do BBPO11, os cotistas também discutirão a mudança de nome do fundo – que passaria para Tivio Renda Imobiliária – e a possibilidade de negociar os imóveis via permuta financeira.
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