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O mercado logístico brasileiro segue apresentando indicadores sólidos, com destaque para o estado de São Paulo, que concentra aproximadamente metade de todo o estoque nacional de galpões.
Segundo Fernando Didziakas, sócio-fundador e diretor da Buildings, a dinâmica do estado reflete de forma bastante próxima o comportamento do país como um todo.
“São Paulo representa basicamente metade do estoque existente no Brasil, e a taxa de vacância acompanha esse movimento, hoje em torno de 6,5%”, afirmou Didziakas no Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney.
No mesmo período, a absorção líquida nacional gira em torno de 1 milhão de metros quadrados, sendo que o estado responde por cerca de 450 mil m² de novas locações.
Dentro desse cenário, a análise por localização ganha relevância. Regiões dentro do chamado “raio 15” — áreas em até 15 quilômetros do centro da capital — seguem como as mais disputadas do mercado logístico.
“Todo investidor já ouviu falar do raio 15, é onde tudo acontece”, diz Didziakas. No entanto, ao ampliar o olhar para o raio de até 30 quilômetros, é possível identificar diferenças importantes entre os polos logísticos.
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A distribuição geográfica mostra cinco grandes clusters: saída oeste (Osasco, Barueri e Castelo Branco), saída leste (Guarulhos e Arujá), saída sul (Cotia, Embu e região), ABCD paulista e o eixo de Cajamar.
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Saída leste desponta como principal vetor de crescimento logístico
Apesar de todas as regiões apresentarem baixa vacância e valorização de preços, há diferenças relevantes de desempenho. “Todo mundo está bem posicionado, com vacância baixa e preço subindo, mas existem regiões que performam melhor”, pontua o especialista.
Entre elas, a saída leste — especialmente Guarulhos e Arujá — se consolida como o principal polo de expansão logística do país. A região concentra cerca de 3,6 milhões de metros quadrados de estoque, com taxa de vacância ao redor de 6% e preços médios superiores à média do mercado.
“Ali já existem ativos com aluguel acima de R$ 50, R$ 60 e até mais de R$ 100 por metro quadrado”, afirma Didziakas.
Outro diferencial é o volume de novos projetos. A região conta com aproximadamente 750 mil m² em construção, o que representa cerca de 10% de toda a atividade logística nacional. “É, na nossa visão, a maior locomotiva da logística no Brasil”, diz.
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“Investir em ativos logísticos dentro do raio de até 30 quilômetros de São Paulo já coloca o investidor em uma posição privilegiada. Mas, se puder escolher, a saída leste tende a capturar o maior crescimento e os melhores preços nos próximos ciclos”, acrescenta Didziakas.
FIIs podem destravar valor focando no desenvolvimento
Para Didziakas, os fundos imobiliários podem crescer comprando ativos prontos, mas isso reduz o potencial de ganho de valor, já que os imóveis performados tendem a ser negociados a preços elevados.
“O fundo vai comprar pagando preço de mercado, já com todo o custo de desenvolvimento embutido”, explica.
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Diante desse contexto, uma alternativa ganha espaço: os fundos de desenvolvimento.
“Eles têm o melhor dos dois mundos. Compram o terreno, desenvolvem o ativo e capturam tanto a valorização quanto a renda”, diz.
No entanto, essa estratégia exige mudança de mentalidade do investidor. “O cotista precisa ter mais apetite para ficar um período sem rendimento, porque não há aluguel durante o desenvolvimento”, pondera.
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idziakas diz que esse movimento está diretamente ligado à evolução do mercado.
“Quando o investidor entender melhor o ciclo imobiliário, vai perceber que, às vezes, ter paciência no curto prazo pode gerar muito mais valor no longo prazo”, conclui.
Leia Mais: Raio 30 km e pré-locação: como os FIIs estão se posicionando no mercado logístico?
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Confira a seleção completa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
