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O fundo imobiliário GGRC11 (GGR Covepi Renda) está avançando em um reposicionamento de portfólio após a conclusão da maior emissão de cotas da sua história. Segundo o gestor Pedro Van Den Berg, a tese do fundo passa por três frentes principais: reajuste de contratos, diminuição da participação em galpões industriais e desenvolvimento de ativos em terrenos estratégicos.
“Hoje, temos contratos abaixo da média nacional. No ano passado, a média estava em R$ 20 por metro quadrado, e agora subimos para cerca de R$ 25, ainda abaixo da média nacional de R$ 28. Mas há espaço para revisões positivas à medida que vencimentos ocorram”, afirma Van Den Berg.
O gestor explica que o portfólio do GGRC11 mistura contratos típicos e atípicos, o que traz flexibilidade para capturar reajustes em momentos de alta de preços. “Os contratos típicos mais recentes permitem revisões mais frequentes, ao contrário dos atípicos”, pontua.
Além disso, o plano da gestão é aumentar a fatia de imóveis logísticos no portfólio, hoje ainda misturada com ativos industriais. “Alguns galpões industriais antigos serão desinvestidos ao longo do tempo. Nosso foco é reforçar o logístico, que tem maior liquidez e potencial de valorização”, explicou.
Atualmente, o valor patrimonial do FII é de quase R$ 2,4 bilhões, ultrapassando a marca de 200 mil cotistas. A 10ª emissão de cotas do FII levantou cerca de R$ 693,3 milhões — a maior captação da história do fundo desde sua criação.
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Pé no desenvolvimento
Após a aquisição de um condomínio logístico em Seropédica (RJ), o fundo conta agora com um landbank estratégico para expansão. “Pagamos R$ 68 milhões em um ativo avaliado em R$ 100 milhões. Compramos um galpão e, junto, ganhamos um condomínio inteiro pronto, com toda a estrutura comum — o que abre espaço para desenvolver novas naves rapidamente para os próprios inquilinos”, explica.
O imóvel, que já conta com Granado, Embelleze e uma fornecedora da Procter & Gamble como locatários, tem forte potencial de ampliação.
A vacância no Rio de Janeiro, com dados do 2T25 (segundo trimestre), está em 10,7%, segundo o Itaú BBA. “Não vamos desenvolver um ativo especulativo em um mercado que ainda tem vacância no Rio, mas como os três inquilinos atuais já estão demandando mais espaço, é muito provável que façamos a expansão do condomínio para atender a eles”, diz Van Den Berg.
O projeto prevê a construção de cinco novos módulos, com área bruta locável total estimada em 185.000 m² no ativo do RJ.
Negociações em stand-by no Norte
Apesar da expansão no eixo Rio–São Paulo, o gestor destaca que o fundo está de olho em novas oportunidades no Nordeste e Norte, mas com cautela. Hoje, o fundo não tem exposição no Norte, sendo no Nordeste uma presença de 9,3% do portfólio. Sudeste é de 61%.
“A gente tinha uma negociação para um ativo logístico em Manaus, mas colocamos em stand-by por causa da reforma tributária. Manaus é uma região muito forte, concentra boa parte dos ativos logísticos do Norte, mas é também uma região dependente dos incentivos fiscais. Queremos entender melhor como esses benefícios vão ficar antes de seguir adiante”, explica Van Den Berg.
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Sobre Extrema (MG), onde o FII tem exposição e sofre as mesmas dúvidas quanto incentivos fiscais, o gestor destaca que as empresas instaladas no polo já fizeram investimentos robustos — em alguns casos, superiores a R$ 150 milhões —, o que torna improvável uma saída repentina. “Essas companhias não conseguem simplesmente levantar e ir embora de Extrema. São operações complexas, com automação e infraestrutura pesada”, diz.
“Extrema, mesmo fora do raio de 30 km de São Paulo, tem boa localização e infraestrutura. As empresas conseguiriam manter operações lá mesmo sem os benefícios fiscais, o que é menos óbvio em Manaus”, acrescenta.
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