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O Kinea Índices de Preços (KNIP11), segundo maior fundo imobiliário listado na B3 em patrimônio líquido, é voltado exclusivamente a investidores qualificados — aqueles com pelo menos R$ 1 milhão em aplicações financeiras. Mas quanto esse tipo de investidor teria ganhado ao longo do último ano com o fundo da Kinea?
Uma simulação do InfoMoney com a Economatica mostra que quem aplicou R$ 1 milhão no KNIP11 e reinvestiu os dividendos teria encerrado o período com R$ 1,207 milhão, o equivalente a um retorno total de 20,77%.
Por sua vez, quem optou por não reinvestir teria recebido R$ 132,9 mil em dividendos, totalizando um rendimento de 13,3% em proventos e 7% de valorização líquida sobre o capital inicial.
Em setembro, o fundo distribuiu R$ 0,60 por cota, o que representa uma rentabilidade de 0,58% no mês, isenta de imposto de renda para pessoas físicas.
Considerando a cota média de ingresso de R$ 102,96, o dividendo equivale a 48% da taxa DI do período — ou 56% do CDI, quando ajustado pelo “gross-up” do IR.
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Qual o perfil do fundo?
O KNIP11 possui 117 operações de crédito imobiliário, que juntas representam 108,1% do patrimônio líquido, número acima dos 100% por conta das operações compromissadas lastreadas em CRIs (8,2% do PL).
A diversificação é ampla: nenhum ativo concentra mais de 5% da carteira, e o LTV médio é de 56%, o que indica baixo risco de crédito.
A maior parte da carteira — 97,8% dos ativos — está atrelada ao IPCA. O restante se divide entre Selic (1,2%), IGP-M (0,1%) e CDI (0,9%). A taxa média (mark-to-market) é de IPCA + 10,54% ao ano, com prazo médio de 6,1 anos e duration de 3,7 anos.
Setorialmente, o portfólio é distribuído entre shoppings (29,3%), escritórios (29%), logística (23,1%), residencial (7,3%), residencial pulverizado (5,6%) e outros segmentos (5,7%), o que confere equilíbrio e pulverização.
O que dizem os analistas
Segundo relatório do Itaú BBA, o KNIP11 é um fundo com carteira robusta e gestão experiente, destacando-se pela alta capacidade de originação e boa estrutura de garantias. O banco aponta liquidez relevante no mercado secundário e risco de crédito reduzido como diferenciais da estratégia.
Por outro lado, os analistas ressaltam que, por ser majoritariamente indexado ao IPCA, o fundo pode apresentar variações momentâneas nos proventos mensais em períodos de inflação baixa ou negativa — cenário observado em agosto, com o IPCA em -0,11%.
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Outro ponto de atenção é a exposição em operações compromissadas reversas indexadas ao CDI, o que cria um leve descasamento entre indexadores da dívida e do portfólio, ainda que dentro de níveis controlados.
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