Agências bancárias, universidades, desenvolvimento: conheça os “lobos solitários” dos fundos imobiliários

SÃO PAULO – Nos últimos anos, fundos imobiliários de logística, lajes corporativas, shoppings e de “papel” (que investem em ativos financeiros do setor imobiliário) se tornaram os mais numerosos, conhecidos e acompanhados do mercado. Com isso, FIIs que, no passado, eram “clássicos” da indústria aos poucos se transformaram em “lobos solitários”, exemplares quase únicos de segmentos específicos.

Dos 103 fundos que compõem o Ifix – índice de fundos imobiliários mais negociados na B3 –, metade (51) são de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) ou FoFs, como são conhecidos os fundos de fundos. Em 2012, eles eram apenas três das 45 carteiras incluídas então no Ifix.

Os fundos de logística, de lajes corporativas, de shoppings e os híbridos (que mesclam ativos de mais de um segmento) são 47 dentre os que compõem o Ifix. Todos os demais segmentos de fundos imobiliários somam apenas cinco representantes.

Um dos setores que ficou para trás nessa transformação foi o de fundos imobiliários de agências bancárias. “Por muito tempo, o segmento foi bastante popular. Não havia sinalização da digitalização dos bancos e, por isso, bons contratos de longo prazo foram assinados”, diz João Vitor Freitas, analista da Toro Investimentos.

“Agora, com o fechamento cada vez maior de agências, fica difícil manter o padrão de rendimento do passado e dos contratos, que começam a vencer”, avalia.

Um exemplo é o do fundo BB Progressivo II, um dos maiores destaques negativos do segmento. Com patrimônio líquido de R$ 1,5 bilhão, o FII foi criado com o objetivo de adquirir agências e centros administrativos do Banco do Brasil e alugá-los para a própria instituição.

Hoje, o BB Progressivo possui 64 imóveis, localizados em diversas regiões do Brasil. Em 12 meses até a última quarta-feira (18), o fundo acumula perda de 31%, segundo dados da plataforma de informações financeiras Economatica.

É o terceiro pior desempenho do Ifix no período, atrás apenas do XP Corporate Macaé (XPCM11) e do  Green Towers (GTWR11). Com 69.934 cotistas, o BB Progressivo tem um retorno com dividendos de 10,77% em doze meses, também influenciado pela desvalorização da cota no período.

Transformações da pandemia no setor educacional

Outro “lobo solitário” dentre os fundos do Ifix é o Rio Bravo Renda Educacional (RBED11), representando o segmento educacional. Seu patrimônio é composto por sete imóveis ocupados por instituições de ensino, como faculdades e universidades. Estão localizados em Santo André (SP), São Luís (MA), São Paulo (SP), Cuiabá (MT), Belo Horizonte, Betim e Ipatinga (MG), totalizando uma área bruta locável (ABL) de 92 mil metros quadrados.

Apesar de ter todos os imóveis alugados, com a vacância zerada, a cota do fundo acumula perdas de 15% em 12 meses – o Ifix, por sua vez, cai cerca de 9% no período.

Além da performance negativa, os mais de 12 mil cotistas do Rio Bravo também se perguntam sobre os efeitos das transformações aceleradas pela pandemia sobre o fundo.

“O setor sofreu bastante na pandemia por conta das restrições e da implementação das aulas online”, analisa Freitas. “Assim como em lajes corporativas, que discutia o home office, o segmento educacional teve a pauta do EAD [educação a distância] levantada nestes últimos 18 meses, e acabou sofrendo mais do que a média do mercado”.

Setores novos, porém isolados

O segmento do agronegócio, representado no Ifix pelos fundos BTG Terras Agrícolas (BTAL11) e Quasar Agro (QAGR11), também tem pouco representatividade no indicador. Mas a tendência, nesse caso, é diferente da verificada nos FIIs de agências bancárias ou educacionais. Para Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos, o setor é considerado muito promissor.

Juntos, o BTG Pactual Agro Logística e o Quasar Agro somam mais de 50 mil cotistas. Os fundos investem na aquisição e construção de ativos de escoamento e armazenagem ao longo de toda cadeia logística do agronegócio brasileiro. Atualmente, o patrimônio líquido dos fundos é de R$ 555 milhões e R$ 301 milhões, respectivamente.

“Os fundos de agro vêm de uma onda muito forte desde o final do ano passado e têm fundamento para crescer muitos nos próximos anos”, afirma Ventura. “O Brasil tem posição muito forte e consolidada no agronegócio, tanto no cenário doméstico como na questão de exportação”, avalia.

Na contramão da maior parte dos fundos imobiliários atualmente, o Quasar Agro acumula valorização de 5,64% nos últimos 12 meses. No período, o retorno com dividendos do fundo foi de 5,74%. Já o BTG Pactual Agro Logística, lançado em fevereiro de 2021, acumula perdas em torno de 8% no ano.

Ventura também vê com bons olhos o setor de desenvolvimento residencial, bastante consolidado em outros países, e ainda pouco explorado no Brasil. “Estes setores são muito promissores. Tenho uma exposição recomendada para os investidores que têm um apetite maior para as novas tendências”, conta Ventura.

Dentro do Ifix, o setor é representado principalmente pelo fundo Mérito (MFII11), outro lobo solitário. Com 30.057 cotistas, o fundo administrado pela Planner tem um patrimônio líquido de R$ 464 milhões. O Mérito investe principalmente na aquisição de participações em empreendimentos desenvolvidos em parceria com incorporadoras.

Uma das aquisições do Mérito chamou a atenção da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), exigindo atenção do investidor.  No início do mês, o órgão regulador determinou que o fundo refaça e reapresente as demonstrações financeiras de 2020. Para a CVM,  uma loteadora localizada em Recife (PE), na qual o FII tinha participação, foi contabilizada irregularmente no balanço e inflou o resultado do Mérito.

Em 12 meses, o Mérito acumula perdas de 8% e tem um retorno com dividendos de 9,30% no período.

Leia mais: 

• CVM vê irregularidade e determina que FII Mérito refaça balanço; saiba o que isso significa para os investidores

Freitas, da Toro, é mais cauteloso em relação aos fundos imobiliários de desenvolvimento por acreditar que os ativos carregam maior risco diante dos imprevistos na evolução dos projetos na construção civil. Além disso, o analista lembra que, muitas vezes, a dinâmica de distribuição de proventos é diferente da de outros fundos.

“A grande maioria dos investidores vem para o mercado buscando renda mensal, a renda recorrente de aluguel. O segmento de desenvolvimento, muitas vezes, não tem esta linearidade”, alerta Freitas. “O fundo do segmento pode ser montado, capta o recurso, desenvolve, vende o empreendimento e, só depois, distribui o capital”.

Segundo o analista, a dinâmica e o próprio valor do repasse podem iludir o investidor menos atento às distribuições não recorrentes.

CDB com 300% do CDI? XP antecipa Black Friday com rentabilidade diferenciada para novos clientes. Clique aqui para investir agora!