Investment picks: 2 grandes apostas fora do Ibovespa para o final do ano

SÃO PAULO – A Edge Investimentos, gestora de recursos focada em investimento em ações e baseada no Rio de Janeiro, esteve presente no Value Investing Brasil na quinta-feira (07) e indicou dois ‘investments picks’ de longo prazo para comprar no fim deste ano.

De acordo com Bernardo Dantas, sócio fundador da gestora, a São Carlos (SCAR3) e a Coelce (COCE5) são duas grandes apostas que trarão rendimentos fartos no longo prazo. “Elas representam grande parte de nossa carteira atualmente”, afirmou.

São Carlos
A São Carlos é uma empresa que faz o value investing no setor de lajes corporativas com cap rates na faixa dos 14%. Eles reestruturam os ativos, via alguns investimentos, melhorando a questão da alocação e da vacância. Depois, quando o investimento chega à sua maturidade e eles conseguem ajustar os aluguéis a preço de mercado, eles desinvestem no ativo, com caps de aproximadamente 10%. “Então é uma empresa que tem um management de qualidade e que faz uma gestão e uma alocação de capital que gostamos muito”, disse Dantas.

Segundo o especialista, é uma ótima oportunidade diante da situação do mercado em São Paulo atualmente. “Esse é um mercado cíclico, então tem sempre a questão da oferta entrando em prazos um pouco mais longos e a demanda vinda à frente. Então neste ano vimos entrando aproximadamente 350 mil metros quadrados de área para alocação, com absorção de aproximadamente 200 mil”, afirmou.

No ano que vem, ainda segundo ele, terá uma entrada forte de área, então o mercado está um pouco assustado com a oferta que está entrando, mas a São Carlos, pela sua gestão e por seus ativos, vai se proteger e navegar muito bem nesse mercado difícil. “A vacância da empresa hoje está em 3%, sendo que em São Paulo a vacância está em torno de 10% e ela atua especificamente em São Paulo e Rio de Janeiro, focado especialmente nas lajes corporativas”, explicou.

A companhia apresenta um balanço sólido e a alavancagem faz parte do negócio. Cada aquisição que eles fazem, já estruturam o financiamento, com captação de TR mais 9,2%, sendo que temos uma Selic de 9,5%. Os bancos grandes, em especial o Banco do Brasil, estão mais agressivos em crescer nesse segmento, então eles conseguem estruturar o funding, comprar com tags interessantes, fazer um turn around no prédio, para depois, quando estiver na maturidade, vendê-lo bem.

Segundo o gestor, a empresa tem apresentado um crescimento, com 70 imóveis, 32 prédios corporativos, 17 em São Paulo e 15 no Rio de Janeiro, e estão investindo agora em um segmento novo, o Best Center, que é um shopping de conveniências perto de residências, para quem quer fazer compras pequenas. “É um modelo de negócio que tem pouco no Brasil e são investimentos de R$ 8 a R$ 10 milhões em cada um deles, que tem cinco mil metros quadrados e dois mil metros de ABL”, disse.

Os Best Centers têm um modelo parecido com shoppings centers, ou seja, tem uma receita, um aluguel mínimo e um percentual de faturamento. A companhia já tem 36 terrenos, a maioria no interior de São Paulo e alguns no Rio de Janeiro, sendo que cinco deles estão funcionando. “Eu diria que a rentabilidade disso é maior que os 14% que eles têm nas lajes corporativas”, afirmou.

Outro ponto interessante, de acordo com Dantas, é que é uma empresa de dono. Os sócios controladores são o Marcel Telles, o Beto Sicupira e o Jorge Paulo Lemman, que tem 53% da empresa, avaliada no mercado em R$ 2 bilhões. “Acreditamos que o retorno implícito se você fizer investimento em uma empresa com esse nível de valuation é muito bom, pois ela tem um crescimento previsto para o ano que vem, com a compra de 47 mil metros quadrados da Torre A da EZ Tower na Chucri Zaidan”, falou o gestor.

Uma parte desse empreendimento foi vendida pela Multiplan para uma empresa por R$ 17 mil o metro quadrado e eles conseguiram comprar por R$ 12 mil o metro quadrado, junto com um financiamento muito interessante de TR mais 9%, com um prazo de 18 anos e carência de três anos. O prédio vai fica pronto em janeiro de 2015 e eles já alugaram 25% do prédio a uma taxa de R$ 100 a R$ 120 reais o metro quadrado.

O curto prazo está um pouco difícil para a empresa, por conta da situação do mercado de São Paulo, mas, segundo Dantas, para o investidor de longo prazo que está atrás de um management que puxa a geração de valor para os seus acionistas, alinhado para crescer com qualidade, é um ótimo investimento, protegido pela inflação. “Então dentro do nosso portfólio é um dos principais cases”, completou.

Coelce
A Coelce é a distribuidora de energia do estado do Ceará. Ela foi privatizada em 1998 e a concessão vale por 30 anos, até 2028.

O setor elétrico sofreu muito esse ano por conta da interferência e da mão pesada do governo, mas, segundo o gestor, tem que analisar que cada caso é um caso e a Coelce claramente não tem o risco de renovação, como ocorreu com as empresas geradoras e de transmissão de energia. “Nós gostamos muito da gestão, que é muito eficiente. A empresa foi eleita a melhor distribuidora de energia do nordeste e até do Brasil. Então nós gostamos desse modelo de negócio, pois ela tem um business regulado, um projeto de caixa muito bom e paga ótimos dividendos”, afirmou.

O retorno real da companhia é de 7,5% ao ano, o que estabelece um retorno de 13,5% do equity. É um business que tem uma correção anual pela inflação e, por isso também, representa uma oportunidade. “Warren Buffett diz que ninguém vai ficar milionário investindo em empresas de utilities, mas vai se manter milionário, pois é uma coisa regulada”, explicou.

O valor de mercado dela hoje está na casa dos R$ 3 bilhões e ela tem uma estrutura de capital muito sólida, com uma dívida de um pouco mais de R$ 900 milhões.

Mas, por que ela está barata? Segundo Dantas, primeiro por conta da percepção do risco regulatório do setor, que assustou um pouco os investidores, e, em segundo, a revisão tarifária dela que foi congelada em 2011 e foi feita só em 2012, repassando R$ 150 milhões de reais por ano até 2014, o que está afetando diretamente o resultado dela.

Sobre o custo da energia, que tem impactado as distribuidoras no curto prazo, por demorarem um ano pra repassar esse custo pra tarifa, o governo já editou a Medida Provisória que diz que fará empréstimos para as empresas, então a geração de caixa fica confortável. Além de tudo isso, o PIB do Ceará cresce bem acima do PIB do Brasil.

Esse ano, apesar do problema todo com a geração caixa, ela vai distribuir R$ 212 milhões em dividendos, o que representa um dividend yield de 7%, referentes ao resultado de 2012. “O governo fica nessa de bate e faz carinho, mas acreditamos que eles estão vendo que de certa forma tem que conversar mais com os investidores. A demanda é muito grande para o setor de infraestrutura, então acreditamos que a perspectiva é que pior que está não fica. Ou seja, acho que a relação deve melhorar” afirmou.

Outro aspecto interessante apontado pelo gestor é que ela é controlada pela Endesa, que lá fora e controlada pela Enel, e foi feita uma reestruturação societária na América Latina, onde os ativos da Endesa foram consolidados em uma holding. Nessa holding, a Endesa entrou com os ativos que ela tem na América Latina e fizeram um valuation deles, com os minoritários contribuindo com um cash para fazer essa capitalização. Nesse laudo de avaliação, a referencia à indicação de valor é bem superior ao que está hoje no mercado. A utilização desses recursos que foram aportados nessa holding, eles comentaram que uma seria a compra dos ativos que tem na América Latina pelos minoritários. “Nós acreditamos que existe a possibilidade de o controlador fazer uma oferta pelas ações da Coelce, o que pode ser um trigger interessante em questão de preço. Olhando hoje, o retorno de Coelce está na faixa de 18% a 20% ao ano nos próximos anos”, finalizou.

A Edge Investimentos
Edge Investimentos é uma gestora de recursos independente com foco na gestão ativa de fundos de investimento em ações.

“Seguimos a disciplina de investimento em valor, procurando concentrar nossos investimentos em empresas cuja estimativa de valor intrínseco seja amplamente superior ao valor atual de mercado. Acreditamos que esta filosofia nos permitirá obter retornos elevados no longo prazo.”