Aluguel

“República do século XXI”: por que a Yuca aumentou sua aposta na moradia compartilhada

Startup tem 351 unidades de aluguel sob gestão. Plano é alcançar 2.000, a partir de frentes como financiamento a prédios e aluguéis mais acessíveis

Apartamento mobiliado pela Yuca (Divulgação)
Apartamento mobiliado pela Yuca (Divulgação)

SÃO PAULO – É comum que pessoas que não são parentes morem juntas e dividam os custos. Essa é uma tentativa de reequilibrar o mercado imobiliário: moradores finalmente encontram um aluguel que cabe no bolso, enquanto o proprietário obtém liquidez em seu ativo.

Os fundadores da startup Yuca buscam levar a proposta do coliving para o mundo da tecnologia: reservas e atendimento são feitos digitalmente, com apartamentos já divididos e mobiliados. O pagamento de todas as contas é feito por um único boleto mensal.

Mesmo em um ano marcado pelo prolongamento de restrições ao convívio social, a Yuca pretende mais que quintuplicar o número de apartamentos sob gestão.

O InfoMoney conversou com Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, para entender em detalhes o modelo de negócio da Yuca. Steibruch também analisou como o mercado de moradia compartilhada se comportou durante a pandemia e como a Yuca enfrentará seus próximos desafios: atender quem prefere morar sozinho ou em casal, ou quem está em busca de um preço ainda mais acessível.

Aluguel do século XXI

A Yuca foi fundada pelos empreendedores Eduardo Campos, Paulo Bichucher e Rafael Steinbruch em julho de 2019. A startup reforma apartamentos com grandes metragens na cidade de São Paulo, e loca cada quarto para um morador. Sala e cozinha são compartilhadas, enquanto o uso dos banheiros pode ser tanto individual quanto compartilhado.

A diferença da proposta da Yuca para divisões de aluguel comuns está em conveniência e tecnologia. Os apartamentos são todos mobiliados e contam com um boleto único por morador que já inclui condomínio, IPTU, água, luz, internet, gás e limpeza semanal. A Yuca fornece atendimento e suporte para a locação, incluindo eventuais consertos. Os aluguéis não pedem seguro fiança e os contratos começam em seis meses.

“Temos visto que esse é um produto que realmente atende os anseios de jovens profissionais em grandes cidades, onde existe uma assimetria entre oferta e demanda por apartamentos nas melhores regiões”, explica Steinbruch. “A oferta é de imóveis com três ou quatro dormitórios em bairros como Jardins, mas a procura costuma ser por um imóvel de um ou dois dormitórios. Buscamos reequilibrar essa equação.”

Dormitório de apartamento alugado pela Yuca (Divulgação)
Dormitório de apartamento alugado pela Yuca (Divulgação)

Coliving resiliente à pandemia

“O mercado de coliving ainda é muito incipiente no mercado brasileiro. Sua trajetória de evolução se cruzou com a da pandemia, mas se manteve resiliente”, avalia Steinbruch.

A ocupação na Yuca está na faixa dos 80% atualmente. “O ideal é 90%. Entendemos essa flutuação como normal e estamos confortáveis em dizer que o portfólio voltará a esse patamar após a vacinação contra a Covid-19.”

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Para o cofundador, a pandemia pode até ter provocado uma queda na ocupação, mas trouxe efeitos duradouros para a valorização de espaços acessíveis no bolso e amplos em espaço. “As pessoas passam mais tempo em casa. Quem estava em unidades muito pequenas quis mais ambientes, e o coliving surgiu como opção econômica. Essa procura deve continuar depois da pandemia, porque o trabalho flexível virou realidade.”

Bairros com mais opções de cultura e de experiências devem se valorizar, frente aos que concentram majoritariamente empresas. A Yuca aposta em regiões como Bela Vista, Jardins e Pinheiros na cidade de São Paulo. “Nessas regiões, a oferta continua desequilibrada com a demanda em termos de dormitórios e preços. Continuamos nossos esforços de equilíbrio.”

A Yuca fechou o primeiro trimestre deste ano com 351 unidades sob gestão. Até o final de 2021, espera chegar a 2.000 unidades.

Expansão: apartamentos menores, FIIs e preços mais acessíveis

A Yuca vai continuar com sua proposta original, mas está expandindo seu modelo de contratos mais flexíveis e boletos únicos para um novo público: solteiros e casais que não querem dividir espaços. “É um mercado maior do que o dos jovens profissionais. Temos nos movimentado para trazer imóveis menores. 20% do nosso portfólio são apartamentos individuais atualmente, com ocupação de 100%. Temos uma demanda reprimida muito grande”, diz Steinbruch.

O problema é encontrar apartamentos dessas metragens nos bairros atendidos pela Yuca. “Temos um yield [rendimento] mais baixo dessas propriedades no mercado secundário, enquanto apartamentos grandes conseguimos comprar bem e atingir um yield interessante. A forma de criar essas unidades menores e atender a demanda de solteiros e casais foi pela construção ou reforma de prédios inteiros.”

A Yuca financiou a construção de um prédio para uma incorporadora por meio de um CRI. O investimento no financiamento foi de R$ 12 milhões. Serão 21 unidades, sete delas com dois dormitórios cada e as 14 restantes com um dormitório cada. O lançamento está previsto para maio de 2022. A Yuca projeta um ritmo de locação de 10 a 15 unidades por mês.

Os recursos para essa frente de prédios inteiros vêm de um fundo imobiliário (FII). O YUFI11 captou R$ 40 milhões em novembro de 2020. Segundo Steinbruch, todos esses recursos já foram alocados e o fundo projeta um yield entre 8,5% e 9% ao ano. Os recursos foram divididos entre apartamentos compartilhados e os R$ 12 milhões para o primeiro full building da Yuca.

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“Temos de gerar yield, então não podemos entrar em projetos de longo prazo. Optamos pelo financiamento de construção e já recebemos juros durante esse prazo. Depois, recebemos por unidades locadas a um preço anteriormente acordado. Vai de recebimento de juros para recebimento de aluguel”, explica Steinbruch.

A ideia da Yuca é fazer uma nova captação para ampliar a frente de prédios inteiros. “Buscamos pelo menos mais R$ 40 milhões para continuar nossos objetivos, mas ainda estamos testando com investidores. Queremos que o setor residencial tenha mais relevância no mercado brasileiro de fundos imobiliários”, diz Steinbruch.

A Yuca também está firmando parcerias com incorporadoras e fundos para gerir as unidades que funcionam como flats (NR). É o caso dos edifícios Diálogo Belém, Downtown Setin/Sé e Summit Pinheiros.

O Diálogo Belém marca o começo da estratégia de locações mais acessíveis. O preço atual dos aluguéis de quartos na Yuca vai de R$ 1.890 até R$ 4.960.

“Pouco mais da metade da demanda de locação em SP é de pessoas dispostas a pagar de R$ 1 mil a R$ 2 mil mensais. Nosso foco é criar moradia acessível e conectada aos centros urbanos e acessível, então vemos boas oportunidades na região central de São Paulo. Esse edifício no Belém é perto do metrô, com acesso fácil ao centro”, diz Steinbruch. “Nosso objetivo não é atender um nicho, mas ser a maior gestora residencial da capital paulista. Então, precisamos atender esse interesse da maioria dos locadores.”

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