Entrevista: JHSF se compromete com retorno ao acionista após resultado

Vice-presidente afirma que empresa manterá foco em alta renda e credita sucesso de vendas ao modelo de gestão

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SÃO PAULO – O mercado recebeu de maneira muito postiva os resultados do 4T10 apresentando pela JHSF (JHSF3). O expressivo crescimento nas vendas, em especial pelo segmento de shoppings, foi um dos pontos altos dos números da empresa, levando a uma receita líquida consolidada de R$ 336,7 milhões.

De acordo com o vice-presidente e diretor de RI (Relação com Investidores) da companhia, Eduardo Câmara, e com Márcio Fenelon, gerente de RI, o resultado reflete a decisão acertada da JHSF em trabalhar no ramo do alto padrão. Além disso, o modelo de gestão da companhia também configura-se como um diferencial, permitindo entregar ao investidor bons rendimentos, avalia Câmara. Confira abaixo a entrevista completa concedida pelos diretores da JHSF à InfoMoney:

InfoMoney: No quarto trimestre de 2010 as vendas surpreenderam. A que vocês creditam esse bom resultado?
Câmara: Acredito que o nosso desempenho traduz o nosso modelo de gestão, ou seja, fazemos coisas boas e sempre procuramos fazê-las da melhor maneira. Tivemos lançamentos durante o ano que foram bem sucedidos, desenvolvemos produtos que atraíram o consumidor e tudo isso culminou em um sucesso de vendas. Nosso bom desempenho está relacionado à qualidade do nosso produto.

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Fenelon: Um exemplo disso é o empreendimento Vitra, no Itaim, um conjunto de apartamentos residenciais de alto padrão projetado pelo premiado arquiteto americano Daniel Libeskind, autor do projeto de reconstrução do Ground Zero – NY. O Valor Geral de Vendas potencial é de R$111 milhões em 1 torre residencial com 14 unidades. A Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz, também é uma aposta e já é um sucesso. Em apenas 2 anos foram construídas e entregues 190 unidades imobiliárias. No 4T10 lançamos a terceira fase do empreendimento com um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$270 milhões.

O Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF proporcionou ao empreendimento Cidade Jardim Coporate Center 100% das unidades vendidas. Como vocês avaliam o uso desse tipo de Fundo; e essas estratégia pode voltar a ser usada?
Câmara: Certamente esse é um produto interessante, porque é um canal de vendas importante. A demanda é grande e abre oportunidade para um contingente maior de pessoas investirem no mercado imobiliário. Depois que lançamos esse fundo já tivemos uma valorização de 8%. 

Há uma grande demanda por produtos imobiliários porque existe muito valor nesse mercado. O preço de ativo imobiliário no Brasil ainda tem uma perspectiva de evolução favorável e o mercado sabe disso. 

“O plano de crescer existe,
mas somos muito seletivos no que pode fazer sentido para nós”

Qual é a possibilidade de novos lançamentos no cenário internacional, seguindo o sucesso do Hotel Fasano Las Piedras, em Punta del Este?
Câmara:  Nossa empresa está sempre de olho em novas oportunidades, mas não estamos debruçados em nenhum mercado específico. Se houver alguma sinergia com a Fasano, ainda mais em mercados para onde o brasileiro viaja, vamos investir sim. O plano de crescer existe, mas somos muito seletivos no que pode fazer sentido para nós. Não existe uma obrigação em relação a isso, mas olhamos mercados que tenham profundidade e potencial para o tipo de negócio que a gente faz. 

E o mercado de atuação, continuará focado no alto padrão? A empresa vislumbra uma diversificação nesse sentido?
Câmara: Nosso foco é o alto padrão e larga escala, juntamente com o uso misto, ou seja, vários produtos no mesmo empreendimento. A gente tem uma tradição e um reconhecimento de marca muito forte nesse mercado, nossa vantagem competitiva é expressiva. Nossa capacidade de idealizar produtos dentro do mercado nos permite vendas rápidas e volumes grandes, com preços que dão uma rentabilidade superior à média para nossa empresa. Não faz sentido sair garimpando outros segmentos, por isso vamos manter o foco nesse segmento. 

O segmento de alta renda tem margem maior e a lucratividade também é maior. O cliente paga mais rápidio e as despesas e os prazos são menores, por isso as margens são mais favoráveis e o fluxo de caixa é mais forte. Essa estratégia de negócio nos permite uma geração de caixa sem grande demanda por financiamento. 

“O fluxo de caixa operacional líquido
a realizar é de R$ 1,1 bilhão
até a conclusão dos projetos”

Como vocês analisam a questão da alavancagem da empresa? A geração de caixa permite novas investimentos?
Câmara:
Somos extremantente conservadores para alavancagem. Nossa dívida com vencimento em até 10 anos terminou o ano quase no mesmo valor do caixa. Temos geração de caixa favorável por conta do nosso modelo de negócio, então posso considerar, sem sombra de dúvidas, nosso negócio como um bom gerador de caixa. Posso afirmar que a JHSF tem estoque e fluxo de caixa a ser gerado no futuro, o que nos torna uma empresa saudável para financiar investimentos e ainda contamos com investimentos de longo prazo junto ao BNDES.

Fenelon: Nossos projetos lançados chegaram à marca de 81% vendidos. As contas a receber e o estoque a valor de mercado dos projetos lançados atingiram R$ 2,058 bilhões ao final de 2010. O fluxo de caixa operacional líquido a realizar é de R$ 1,1 bilhão até a conclusão dos projetos. 

Vocês têm engatilhado três novos projetos, todos relacionados a shopping centers. O que o investidor pode esperar quando eles estiverem concluídos?
Câmara:
O investidor pode esperar uma melhora ainda mais significativa no resultado da JHSF. Juntos, os projetos do Shopping Metrô Tucuruvi, o Parque Ponta Negra em Manaus e o Horto Bela Vista em Salvador vão representar, juntos, um NOI (Net Operating Income) de R$ 164 milhões.  Nossa empresa tem um diferencial de geração de valor e estamos muito confortáveis. Implementar não é um risco e alocar também não. 

Como vocês avaliam o cenário macroeconômico de 2010 para o bom desempenho da empresa? A expectativa em relação ao ciclo de aperto monetário no País pode prejudicar os negócios da JHSF?
Câmara:
Economia forte gera demanda, faturamento e movimento, então é claro que o bom momento da economia ajudou. Mas acredito que o diferencial foi o modelo de gestão. O vento estava a favor, mas a empresa soube se posicionar muito bem para se beneficiar dos bons ventos. Com relação aos juros, isso não é relevante para nós, porque nosso consumidor não toma financiamento e paga na frente. 

“Em quatro exercícios
nosso saldo é de
quase R$ 300 milhões em dividendos. ”  

O que o investidor pode esperar em relação a dividendos?
Fenelon:
Conseguimos crescer, manter um fluxo de caixa alto e assim mesmo remunerar bem nossos acionistas. Já pagamos R$ 48 milhões em 2010 e estamos querendo pagar mais R$ 100 milhões. Em quatro exercícos, nosso saldo é de quase R$ 300 milhões em dividendos. 

Para finalizar, quais medidas vocês apontam como geradoras de valor para o acionista?
Câmara:
Sim, somos geradores de valor. Destaco quatro pilares fundamentais: Manter dividendos crescendo todos os anos, proporcionalmente aos lucros, crescer, preservar estrutura de capital conservadora e remunerar bem os acionistas.