Fundo imobiliário residencial

Em parceria com Navi Capital, startup Casai vai lançar FII focado em aluguel de temporada

Startup administra 100 unidades residenciais para locação de temporada; Navi Capital gere R$ 9,1 bi em fundos de ações, de crédito e imobiliários

Apartamento que pode ser alugado pela Casai (Divulgação)
Apartamento que pode ser alugado pela Casai (Divulgação)

SÃO PAULO – A Casai, startup mexicana que lançou recentemente sua proposta de aluguel de casas inteligentes no Brasil, terá o próprio fundo imobiliário. O veículo de investimento em imóveis contará com parcerias de peso no país. A gestora será a Navi Capital, que administra R$ 9,1 bilhões em fundos de ações, de crédito e imobiliários. Já a distribuição será feita pela XP Investimentos.

Também conhecidos pela sigla FIIs, os fundos imobiliários são uma alternativa para quem deseja investir no mercado imobiliário de forma diversificada, com baixo valor inicial, renda periódica e gestão terceirizada (veja como esse tipo de investimento funciona). Existem fundos que investem em galpões logísticos, em shopping centers e em prédios comerciais e residenciais.

A Casai está de olho na última classe de ativos. Segundo a startup, os fundos imobiliários residenciais representam 0,6% do total de FIIs brasileiros, enquanto a porcentagem chega a 20% nos Estados Unidos.

“O mercado de fundos imobiliários residenciais vem crescendo nos últimos dois anos, mas ainda é pouco representativo. A pandemia acabou beneficiando fundos logísticos e afetando os de escritórios, hotelaria e shoppings”, afirmou Daniel Hermann, diretor de expansão da Casai, em entrevista ao InfoMoney.

A Casai anunciou oficialmente seu lançamento no país em maio deste ano, apesar de fazer pilotos desde setembro de 2020. A plataforma de aluguéis com contratos flexíveis administra aluguéis em 100 unidades espalhadas por bairros como Jardins, Itaim Bibi, Pinheiros e Vila Olímpia.

Apartamento que pode ser alugado pela Casai (Divulgação)
Apartamento que pode ser alugado pela Casai (Divulgação)

Assim, a startup tem ligação com o mercado de hotelaria – mas defende alguns diferenciais, como estudo de mercado e tecnologia. A Casai tem um algoritmo que olha dados históricos para analisar a rentabilidade de cada locação, dependendo da rua do imóvel e do período alugado (curta ou longa temporada). Todos os apartamentos para locação também são transformados em smart homes (“residências inteligentes”), por meio da integração com equipamentos como Chromecast e Google Home.

O FII da Casai também será focado em aluguel de curta temporada (short stay), que costuma valorizar mais o imóvel. Mas não será composto pelas 100 unidades atuais administradas pela Casai, e sim por novas unidades. Os aluguéis virão de imóveis residenciais comprados pela Navi Capital. A gestora tem um mapeamento de oportunidades de aquisição e valorização esperada, considerando histórico de imóveis e lançamentos futuros.

Esses estudos serão combinados com o da Casai para a decisão de compra das propriedades. A startup mexicana cuidará da operação dos aluguéis.

“A parceria com a Navi foi resultado da nossa busca por um player no mercado de capitais com uma mentalidade alinhada com a nossa, e que também fizesse uso intensivo de ciência de dados para tomada de decisões”, diz Hermann. “A Navi compra os ativos de tijolos e nós somamos rentabilidade. Todo mundo quer ter um imóvel para renda, mas vê as dores: desde a conversa com o inquilino até pagamento de contas como condomínio e IPTU, manutenção e preocupação com vacância. Cuidamos dessa parte.”

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O fundo busca propriedades no mercado residencial Triple A da cidade de São Paulo. São edifícios do mais alto padrão e localizados em bairros como Itaim Bibi, Pinheiros, Vila Nova Conceição e Vila Olímpia. “É um mercado resiliente a crises, com uma valorização histórica acima da inflação. O fundo pode negociar tanto com construtoras quanto realizar compras no mercado secundário. Podemos construir um portfólio de ativos residenciais aos poucos, atingindo uma carteira bilionária em dois ou três anos”, estima Hermann.

“O nosso foco em regiões premium tem forte sinergia com o plano de expansão e com o branding da Casai”, escreveu em comunicado sobre a parceria Gustavo Ribas, gestor imobiliário e sócio da Navi. “A estratégia residencial ainda é pouco explorada no mercado de FIIs e acreditamos que esse segmento tem bastante potencial para se desenvolver nos próximos anos. Aliando o uso de tecnologia com a alocação de capital assertiva, conseguimos construir uma tese de investimentos sólida e com rentabilidade atrativa”, escreveu no mesmo comunicado Rafael Doring, sócio e responsável pela estruturação na XP Investimentos.

O FII residencial deve ser disponibilizado por meio da oferta pública aberta ao investidor pessoa física, na B3. Mas o lançamento ainda depende de aprovação na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). “Buscamos ter o fundo em operação até o final deste ano”, diz Hermann.

O fundo ainda não pode disponibilizar taxas de yield ou de vacância. Mas o diretor de expansão diz que a expectativa é ficar acima dos retornos anuais de 5% a 6% promovidos por fundos logísticos. Nas locações já administradas pela Casai, a ocupação está acima de 90%. Operamos com ocupação acima de 70% durante toda a pandemia, no Brasil e no México. Como todas as empresas de hotelaria, sofremos. Mas aprendemos e flexibilizamos nosso algoritmo a operar tanto curta quanto longa temporada. É a taxa de vacância que já entregamos, não a prometida”.

A própria Casai espera chegar a mil unidades administradas na cidade de São Paulo nos próximos dois anos – algumas vindas dessa parceria com a Navi Capital.

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