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SÃO PAULO – Para Efraim Horn, co-presidente da incorporadora Cyrela, a sociedade evoluiu em praticamente todos os aspectos (ciências, saúde e educação entre eles) – a única exceção é a moradia. “Apartamento está ficando tão caro, tão escasso, que as pessoas vão morar em trailer”, disse ele em entrevista ao programa Imóveis, do InfoMoney. “O próximo passo é morar em carro, e o próximo dividir um carro com outras famílias”.
Em São Paulo, a média de habitação em bairros afastados do centro é consideravelmente maior que as regiões mais nobres. O Itaim Bibi, por exemplo, tem média de 9 mil habitantes por quilômetro quadrado, enquanto o Itaim Paulista, na periferia da cidade, abriga o dobro de pessoas: 18 mil por quilômetro quadrado. Regiões como Sapopemba e Cidade Ademar computam 21 mil. Comparativamente, o quilômetro quadrado de Manhattan, parte mais nobre de Nova York, soma 27 mil habitantes.
De acordo com José Paim, CEO da MaxCap, esse fenômeno pode ser explicado pela implementação, no passado, de um plano diretor “elitista” que dificultou a construção de mais prédios residenciais nas regiões centrais – encarecendo a oferta existente. Com isso, a classe média perdeu a capacidade de compra nas zonas nobres da cidade e foi morar nas “franjas”.
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No limite, o efeito é um chamado “esmagamento da classe média”: os custos com habitação sobem a velocidades desproporcionalmente elevadas no centro da pirâmide, incinerando o orçamento familiar. Nos países da OCDE, a inflação da habitação subiu 100% no mesmo período que os salários da classe média aumentou 25%. “Isso vai acontecer inexoravelmente no Brasil”, diz Paim, “já está acontecendo em São Paulo. Mas a gente pode retardar os efeitos consideravelmente”.
O que os executivos defendem é um maior incentivo do governo à verticalização de bairros centrais e comerciais, povoando com empreendimentos residenciais áreas como as regiões da Berrini, Faria Lima e marginal Pinheiros, onde ficam os empregos, para melhorar a qualidade de vida e de transporte da população urbana – já que a malha urbana em São Paulo não dá conta de atender todo o fluxo diário das periferias para o centro.
Uma das críticas de Efraim é a cobrança de outorga onerosa para construção na cidade, que, segundo ele, encarece os empreendimentos. “Não adianta cobrar 10 mil reais por metro quadrado de outorga, que é o que a Prefeitura quer fazer. Tem que adensar [a habitação nessas regiões] sem outorga, com um preço muito baixo para garantir a densidade habitacional [a partir de] imóveis mais baratos”.
À exemplo de cidades como Dubai, Xangai, Londres e a própria Nova York, os especialistas defendem, ainda, o investimento do estado em construções que estimulem o adensamento populacional nas regiões de interesse.
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