Volta da Caixa anima mercado, mas consumidor deve pagar mais caro

SÃO PAULO – A Caixa Econômica Federal funciona como reguladora do mercado imobiliário brasileiro. A decisão da Caixa de abandonar as linhas de financiamento para a classe média, no final de agosto deste ano, acabou sendo seguida por outras instituições, como no caso do Banco do Brasil e do BCN, que faz parte do grupo Bradesco. Agora que a instituição federal voltou ao mercado, é possível que esta decisão seja seguida por outros bancos. Mas e o consumidor? Ganhou ou perdeu com a decisão da Caixa?

Construção civil deve se beneficiar

No ano passado a Caixa foi responsável por cerca de 90% dos financiamentos a imóveis novos ou em construção no país. A decisão de retomar estas linhas certamente terá um impacto positivo sobre o setor de construção civil, já que as linhas para imóveis usados continuam fechadas.

De acordo com estimativas do presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de Imóveis do Estado de São Paulo (Secovi-SP), Romeu Chap Chap, o setor deve crescer 13% em 2001, exclusivamente devido ao bom desempenho no primeiro semestre do ano. Muitas construtoras foram obrigadas a rever seus projetos depois do cancelamento das linhas da Caixa, o que diminuiu o ritmo de crescimento para o ano.

Empréstimo ajuda, mas não resolve problema

Para Chap Chap é possível que o otimismo acerca da abertura das linhas possa ser exagerado. Afinal, o empréstimo de R$ 1 bilhão recebido pela Caixa não resolve o problema estrutural da instituição, que acabou abandonando os financiamentos imobiliários por não ter depósitos de poupança suficientes para financiar estas linhas. Como não tinha recursos suficientes, a Caixa era obrigada a financiar a diferença no mercado a juros mais altos que os cobrados nos financiamentos imobiliário, de TR+12% ao ano.

A retomada dos financiamentos imobiliários só foi possível graças ao empréstimo de R$ 1 bilhão obtido pela Caixa junto ao FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador), que será pago em 15 anos com base na TJLP (taxa de juros de longo prazo). Neste sentido, o empréstimo ajuda, mas não resolve o problema no médio prazo devido à dificuldade da Caixa em obter recursos a custos baixos. Se esta situação não for resolvida, é possível que a Caixa seja obrigada a rever novamente suas linhas.

E o consumidor?

Com a saída da Caixa do mercado, a classe média ficou abandonada, já que não só muitas instituições optaram por sair do mercado, como outras aumentaram suas exigências para concessão do financiamento, apesar de terem mantido os juros praticamente inalterados, variando entre 12% e 15% ao ano, acrescidos da variação da TR.

Muitas instituições acabaram reduzindo o valor do financiamento em relação ao valor do imóvel. Antes este percentual chegava a 70% para imóveis abaixo de R$ 300 mil, mas no momento está difícil encontrar instituições dispostas a financiar mais do que 60% do valor do imóvel. No caso dos imóveis de valor superior a R$ 300 mil, este percentual chega a ser ainda mais baixo, ficando ao redor de 40%.

Também caíram os percentuais de comprometimento de renda, isto é, a parcela do seu orçamento mensal que pode ser gasta com o financiamento. No início do ano, este percentual de comprometimento variava entre 20% e 25%, dependendo da forma de amortização utilizada (Tabela Price ou Sac ), mas no momento é difícil encontrar bancos que aceitem um percentual superior a 20%. No Bradesco, por exemplo, este comprometimento não pode ultrapassar os 15%, independente da forma de amortização utilizada.

A redução do percentual de financiamento certamente foi o maior entrave, pois aumentou o valor da entrada que o consumidor teria que dar. Por exemplo, um imóvel de R$ 100 mil, em que antes era possível financiar até R$ 70 mil, agora só financia até R$ 50 mil. Com isso, o consumidor teve que cobrir os R$ 20 mil adicionais ou optar por um imóvel mais barato.

Novas linhas são mais caras

Apesar de bem vinda, a decisão da Caixa de retomar seus financiamentos não deve mudar substancialmente a situação para o consumidor, já que não é provável que os bancos revejam suas condições. Certamente para quem não atende às condições exigidas pelos bancos privados, o financiamento com a Caixa é uma das poucas opções que restam, já que o Banco do Brasil também saiu do mercado.

A dificuldade é que as novas linhas têm como indexador a TJLP (taxa de juros de longo prazo), pois este é o custo do empréstimo levantado pela Caixa, o que aumenta o custo para o consumidor final. Antes de sair do mercado o custo do financiamento com a Caixa era de TR+12% ao ano, o que equivale a 14,3%. Já as novas linhas devem ter um custo entre 4% (imóvel na planta) e 5,5% (imóvel novo) ao ano mais a variação da TJLP, o que implicam em juros anuais entre 14% e 15,5% ao ano. Estas estimativas são baseadas na variação da TR e da TJLP em novembro.

O gráfico abaixo ilustra as taxas cobradas pelas maiores instituições do país, diferenciando os custos para imóveis de valor abaixo de R$ 300 mil (pertencentes ao SFH) e acima de R$ 300 mil (carteira hipotecária). Optamos por excluir o Santander porque, apesar dos custos serem mais baixos, cerca TR+ 7,95% ao ano, é necessário comprar vários produtos financeiros para ter acesso ao financiamento. No caso da Caixa, os custos refletem o financiamento de imóveis na planta e novas respectivamente.

Certamente o maior benefício das novas linhas não está nos juros, mas no fato de que o percentual de financiamento pode ser maior do que aquele oferecido pelos bancos privados. Para simular os gastos com juros no seu financiamento, ou verificar até quanto você pode gastar na compra da sua casa não deixe de entrar nas nossas calculadoras.

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