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SÃO PAULO – Investir na construção do seu próprio imóvel com a ajuda de um empréstimo não é uma operação muito simples. Há pouca oferta de crédito para a compra de terreno ou construção de casa, embora a burocracia seja a mesma exigida no financiamento de um imóvel, com alguns agravantes.
Além disso, os sites das instituições têm poucos dados e os atendentes são muito mal preparados para informar os clientes a respeito de custos e condições dessas modalidades de financiamento.
Para o crédito ser concedido, você não pode ter restrições cadastrais em seu nome e o valor da parcela mensal não pode exceder 30% de sua renda familiar bruta. No Bradesco e no Banrisul, a renda só pode ser composta por cônjuges ou por casais em união estável. Nas demais instituições, não há esse empecilho.
Só é possível usar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no financiamento da construção de imóvel – e não na compra do terreno. Porém, a utilização do FGTS está sujeita a algumas restrições, estando condicionada, inclusive, à comprovação de três anos de efetivo trabalho com carteira assinada e enquadramento do imóvel no Sistema Financeiro Habitacional (SFH).
Esse enquadramento significa que o valor de avaliação não pode superar R$ 750 mil nos estados do Rio de Janeiro, de Minas Gerais e de São Paulo e no Distrito Federal; ou R$ 650 mil nos demais estados brasileiros.
Assim como no financiamento imobiliário, as condições desses créditos incluem taxas de juros em função da renda e do valor do imóvel, ou pela estimativa do valor do imóvel. Há também a cobrança de seguros: morte e invalidez permanente (MIP) nas duas modalidades e mais o de danos físicos ao imóvel (DFI), no caso do empréstimo para construção.
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Crédito para terreno só na Caixa
O financiamento de terreno é a modalidade de empréstimo onde há menos opções para o consumidor. Criamos alguns perfis para que você tenha uma ideia de quanto precisa ter de renda e quanto ficará a sua parcela. Mas, com relação a onde contratar, vimos que a Caixa Econômica é praticamente o único caminho.
E se você precisa de um prazo mais longo, a Caixa continua sendo a melhor opção, já que permite financiar em até 360 meses – o Banrisul, só até 120 meses. Ou seja, a concorrência é quase zero e você, consumidor, é que sai perdendo. Isso prejudica o funcionamento do setor e deixa o consumidor desguarnecido, enquanto no crédito pessoal e cartão as ofertas são vastas e os juros exorbitantes.
Só cliente do Bradesco faz simulação
Verificamos que o Bradesco também oferece esse tipo de crédito, mas na instituição não é possível obter uma prévia dos valores se você não for correntista do banco. Por esse motivo, o Bradesco ficou fora de nossa simulação.
A Caixa oferece a Carta de Crédito SBPE. É necessário definir o valor necessário para a compra do terreno. O banco faz a análise cadastral da documentação e da capacidade de pagamento e, dessa maneira, decide o valor do empréstimo a que terá direito. No Banrisul, não obtivemos informações de como proceder para utilizar essa modalidade de crédito.
Na Caixa, juros vão de 8% a 9,4%
Na Caixa, há duas opções de financiamento: com juros pós-fixados, em que a parcela varia porque o saldo devedor é atualizado pela TR anualmente; ou pré-fixados, no qual as parcelas são fixas. No caso dos pós- -fixados, os juros efetivos podem variar de 8,09% (caso tenha conta salário ou a migre para a Caixa e ainda opte por contratar um produto da Caixa) a 9,4% ao ano, mais Taxa Referencial (TR).
No Banrisul, a informação é de que a taxa de juros nominal é de 12% ao ano, mais a TR. Já o site do Bradesco apenas divulga que os juros são de 13% ao ano.
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Quanto ao percentual do valor do terreno a ser financiado, a Caixa permite financiar até 90% (se houver divergência entre o valor de compra e o de avaliação, valerá o menor). O Banrisul limita a 70% do valor de avaliação.
Na construção, dá para usar FGTS
A Caixa oferece três modalidades para financiar a construção. Uma é a Carta de Crédito FGTS Individual, disponível para renda familiar de até R$ 5,4 mil e imóveis de valor estimado em até R$ 190 mil, sendo que a construção deve ser concluída em 120 meses.
As outras são a Carta de Crédito SBPE e a Pró-Cotista, disponibilizadas para quem tem conta ativa do FGTS por, no mínimo, três anos ou saldo superior ou igual a 10% do valor do imóvel. O Santander, o Bradesco e o Banrisul fazem diferenciação pelo valor do imóvel.
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É considerado o seu valor já pronto – o banco faz uma estimativa de quanto ele valerá após a construção – e a garantia de empréstimo é a alienação do imóvel. É importante ficar atento ao fato de que o banco não dará baixa na sua dívida até que a obra esteja concluída. O que significa que, para obter sua escritura, não é suficiente que o financiamento esteja quitado. É preciso que a obra tenha ficado pronta. O FGTS pode ser usado para liquidar, amortizar ou pagar prestações, mas só depois da obra concluída e com “Habite-se”.
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Como foi feito o estudo: visitamos agências para obter respostas. Em dezembro de 2013, enviamos questionários para as maiores instituições financeiras do país, mas apenas Santander e Banco do Brasil nos responderam. Sendo assim, fizemos um levantamento por meio dos sites das instituições, e vimos que as informações não são claras, nem completas. Em função da carência de dados, procuramos as agências como consumidores comuns para obter as melhores opções de crédito. |