Investimento imobiliário

Os melhores bairros para quem quer investir em imóveis em São Paulo

O que levar em conta antes de escolher o melhor bairro para investir numa casa ou num apartamento para alugar?

Vista dos imóveis da Vila Nova Conceição do Parque do Povo
(Shutterstock)
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SÃO PAULO – Um dos mantras do mercado imobiliário é que a localização importa mais que tudo. O bairro, a rua e, muitas vezes, o quarteirão em que um imóvel está define seu preço – e, para quem pretende investir comprando e alugando, o retorno da aplicação.

Mas o que levar em conta antes de escolher o melhor bairro para investir num apartamento para alugar? A startup LAR, uma administradora de condomínios, criou uma fórmula para São Paulo.

A LAR criou o Termômetro de Retorno de Investimento Imobiliário, um medidor para avaliar o potencial de ganho para o investidor em cada bairro da cidade paulistana.

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O índice considera os valores por metro quadrado de aluguel, IPTU e condomínio. Na avaliação da LAR, os melhores bairros para se investir são aqueles em que a distância entre o preço do aluguel e a soma entre IPTU e condomínio é maior.

A razão é fácil de entender: para o inquilino, o custo de moradia inclui as três despesas. Assim, quanto menores forem os valores de IPTU e condomínio, maior é o espaço para cobrar mais na locação.

“Temos que pensar no fluxo de caixa da operação, quando o dono paga o IPTU mais o condomínio, ele precisa ver se esse valor é baixo o suficiente para avaliar se compensa colocar o imóvel para aluguel”, explica Rafael Lauand, sócio-fundador da LAR e responsável pelo levantamento ao InfoMoney

A diferença pode ser explicada pela boa administração do prédio e também pelas boas condições do bairro.

Segundo a pesquisa, os dez melhores bairros em termos de retorno financeiro para o investidor são: Cidade Jardim, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia, Vila Cruzeiro, Cidade Monções, Brooklin, Vila Gertrudes, Granja Julieta, Barra Funda e Água Branca.

Esses bairros, em geral, são bem servidos em termos de transporte público, estão próximos de comércio e empresas e têm bons índices de segurança em relação à média da cidade.

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Na outra ponta estão Vila Andrade, Vila Mascote, Santana, Morumbi, Vila Gumercindo, Vila Suzana, Jardim Ampliação e Real Parque, como os bairros com o menor retorno para o investidor, por serem bairros afastados, com uma infraestrutura pobre de transportes e locais que têm problemas de segurança.

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Para Marcelo Hannud, especialista imobiliário da XP Asset, a ausência do estado e as péssimas condições dos serviços públicos de um bairro fazem com que a procura por imóveis diminua, assim como o preço do aluguel.

“A grande distorção no mercado aconteceu por conta de uma homogeneização de IPTU e condomínio em locais completamente diferentes. O padrão construtivo é o que foi homogeneizado e não o valor intrínseco do imóvel”, explica Hannud ao InfoMoney.

Veja abaixo o ranking dos bairros da cidade, de acordo com seu potencial de retorno para o investidor, segundo a LAR. O índice é obtido pela relação entre o preço do aluguel e a soma dos valores de condomínio e IPTU (quanto maior, melhor):

BairroMédia do Aluguel Anual por m2Média do Condomínio Anual por m2IPTUÍndice de retorno de investimento imobiliário (Aluguel/ Condomínio + IPTU)
Cidade JardimR$1.292,75R$215,29R$37,89 5,11
Vila Nova ConceiçãoR$968,38R$189,18R$10,00 4,86
Vila OlímpiaR$849,06R$173,68R$5,63 4,74
Vila CruzeiroR$571,61R$111,06R$11,01 4,68
Cidade MonçõesR$719,78R$144,84R$10,81 4,62
BrooklinR$696,48R$143,00R$8,01 4,61
Vila GertrudesR$810,00R$172,46R$9,30 4,46
Granja JulietaR$488,27R$107,86R$4,50 4,35
Barra FundaR$476,59R$110,03R$3,90 4,18
Água BrancaR$602,61R$136,02R$8,87 4,16
Itaim BibiR$823,27R$187,44R$13,52 4,10
PinheirosR$681,42R$166,33R$8,24 3,90
ConsolaçãoR$633,03R$158,09R$6,97 3,84
Campo BeloR$595,01R$150,27R$6,64 3,79
Chácara Santo AntônioR$476,47R$120,79R$5,06 3,79
IndianópolisR$651,39R$164,75R$7,87 3,77
IpirangaR$421,29R$105,80R$6,52 3,75
Vila LeopoldinaR$458,49R$115,43R$7,33 3,73
Cerqueira CésarR$580,48R$153,56R$8,15 3,59
CentroR$515,89R$136,10R$8,93 3,56
Alto de PinheirosR$558,52R$149,86R$7,73 3,54
CambuciR$408,18R$112,56R$4,17 3,50
Alto da LapaR$430,28R$119,97R$3,23 3,49
Jardim AméricaR$606,43R$170,15R$5,51 3,45
LiberdadeR$447,50R$111,53R$18,98 3,43
Alto Da Boa VistaR$453,86R$119,96R$12,59 3,42
Vila RomanaR$473,57R$133,62R$5,00 3,42
JaguaréR$339,87R$96,50R$3,13 3,41
Jardim PaulistaR$606,73R$171,92R$6,43 3,40
Bela VistaR$530,07R$147,59R$8,44 3,40
TatuapéR$368,29R$106,27R$3,80 3,35
Vila MadalenaR$554,28R$158,57R$7,62 3,34
ParaísoR$486,85R$139,96R$6,22 3,33
LapaR$385,92R$113,23R$5,13 3,26
Vila Santa CatarinaR$334,29R$96,06R$8,29 3,20
MoocaR$349,81R$107,03R$2,61 3,19
PompeiaR$447,85R$136,68R$3,96 3,18
Jardim EuropaR$813,45R$249,32R$9,90 3,14
Vila PrudenteR$328,73R$101,04R$4,04 3,13
MoemaR$582,59R$180,54R$6,25 3,12
AclimaçãoR$436,40R$136,72R$5,23 3,07
MirandópolisR$359,44R$115,14R$2,30 3,06
Santo AmaroR$390,82R$119,59R$8,20 3,06
Chácara KlabinR$491,40R$151,12R$9,85 3,05
Vila MarianaR$508,52R$156,26R$13,91 2,99
Chácara InglesaR$448,84R$126,49R$23,90 2,98
Villaggio PanambyR$440,33R$141,55R$7,47 2,95
ButantãR$315,35R$105,03R$3,46 2,91
Jardim Anália FrancoR$408,52R$125,74R$15,28 2,90
PerdizesR$434,80R$144,60R$7,66 2,86
Vila GuaraniR$369,69R$125,03R$7,69 2,79
HigienópolisR$462,00R$160,38R$6,57 2,77
Jardim MarajoaraR$330,92R$114,56R$5,14 2,76
JabaquaraR$288,63R$103,23R$3,23 2,71
JardinsR$635,51R$228,14R$7,39 2,70
Santa CecíliaR$403,75R$138,97R$13,45 2,65
Vila ClementinoR$474,87R$158,09R$21,43 2,65
Vila São FranciscoR$319,31R$113,37R$8,41 2,62
SumaréR$418,49R$138,65R$22,40 2,60
Vila IpojucaR$396,22R$146,50R$6,43 2,59
PanambyR$365,44R$134,61R$8,35 2,56
Bom RetiroR$251,26R$95,51R$4,41 2,51
SaúdeR$402,16R$152,54R$10,03 2,47
Vila AndradeR$308,80R$119,28R$6,66 2,45
Vila MascoteR$340,24R$133,92R$5,78 2,44
SantanaR$367,03R$152,19R$3,29 2,36
MorumbiR$289,64R$128,99R$7,73 2,12
Vila GumercindoR$389,08R$187,60R$3,28 2,04
Vila SuzanaR$275,09R$123,03R$16,17 1,98
Jardim AmpliaçãoR$246,46R$126,31R$4,73 1,88
Real ParqueR$276,57R$157,64R$5,79 1,69