O gosto amargo da inadimplência nos condomínios

SÃO PAULO – Via de regra, todos os condomínios têm seus índices de inadimplência – altos ou baixos – o que acaba onerando os bons pagadores. Qualquer morador em condomínio está sujeito a ficar inadimplente, seja em razão de um longo período de desemprego, falência de negócio próprio, acidente ou doença em família e, até mesmo, pelo desequilíbrio nas contas domésticas, aí incluídas as prestações do financiamento da casa própria.

Problemas conjunturais à parte, difícil mesmo é manter uma convivência harmoniosa entre quem paga e os inadimplentes, principalmente os maus pagadores por opção, ou seja, aqueles vizinhos que priorizam pagar outras contas, em detrimento da cota de condomínio.

Esse tipo de atitude gera revolta e torrentes de reclamações dos demais moradores que, indignados, muitas vezes acusam o síndico e a administradora, inclusive de permitirem que os inadimplentes utilizem as áreas comuns, a água, o gás, os elevadores e os serviços dos funcionários.

Dificuldade de punir inadimplentes

A morosidade do Judiciário em julgar esses processos rapidamente, mesmo passíveis de “rito sumaríssimo”, aumenta a exaustão dos adimplentes com essa situação. São justamente esses “reclamantes” que arcam com o rateio de cotas condominiais oneradas em 10%, 20% ou até 30%. A medida para cobrir o rombo causado pelos inadimplentes é um remédio amargo.

Quando um condomínio – já exausto com tanta ineficiência e desrespeito, resolve proibir o inadimplente de usar equipamentos das áreas comuns, como piscina, salão de festas ou jogos e quadra, é condenado a indenizá-los por danos morais ou constrangimento.

Estas e outras razões conduzem à atuação em duas frentes. A primeira delas é por meio do uso de ferramentas disponíveis, como multas de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária. Também, o texto legal contido no Artigo 1.337, Caput, do Código Civil prevê a aplicação de pena correspondente até cinco vezes o valor da cota de condomínio e, mais recentemente, algumas correntes defendem a possibilidade de “negativar” o nome do inadimplente e, outras, apenas os casos julgados em transitados. Há, também, as penhoras on-line, defendidas por alguns setores, mas ainda carentes de jurisprudência.

Projeto que coíba prática, contaria com muito apoio

A outra frente é a da mobilização social dos proprietários de imóveis em condomínio no sentido de exigir mudanças na legislação atual, que permitam a adoção de diversos mecanismos inibidores da inadimplência.

Há, também, alguns legisladores que apresentam projetos apartados da realidade diária dos condomínios e que, quando aprovados, oneram ainda mais os moradores. Lembram daquele que pretendia criar empregos por decreto, obrigando os prédios residenciais e comerciais a contratarem ascensoristas, ou ainda, outros que defendem a multa de 2% por confundirem rateio de despesa comum com relação de consumo, inexistente no condomínio.

Salvo medidas urgentes, logo veremos um novo tipo de tragédia noticiada nos jornais: as vitimas da inadimplência. Elas poderão atingir os moradores individualmente, por meio de brigas, ou coletivamente, por meio de acidentes causados pela falta de manutenção em elevadores, piscinas, escadas, ou ainda pela falta de investimentos em equipamentos de segurança patrimonial.

Certamente, um projeto de lei voltado à solução da inadimplência em condomínios será convertido em oportunidade para o seu autor ter a atenção de milhões de eleitores – atualmente confinados em pequenos, médios ou grandes condomínios – voltada para si.

(*) Juraci Baena Garcia é diretor de Assuntos Estratégicos da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-

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