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SÃO PAULO – Na hora de alugar seu apartamento, a maioria dos proprietários exige algum tipo de garantia para evitar correr o risco de calote. Apesar de existirem vários tipos de garantias, a maioria dos proprietários acaba optando pela figura do fiador. Segundo estudos do Sindicato da Habitação (Secovi), cerca de 62% dos contratos de aluguel usam fiador como garantia.
A entrada em vigor do novo Código Civil, no último dia 11 de janeiro, trouxe certa ansiedade entre estes proprietários, pois tornou mais flexíveis as regras que permitem ao fiador se exonerar do pagamento da fiança.
O que mudou com o Código
Na antiga legislação, para conseguir se livrar da obrigação do pagamento da fiança, o fiador tinha que entrar com uma ação na Justiça e aguardar um longo tempo pela sentença. Ainda assim, o fiador só ficava desobrigado do pagamento da fiança a partir da data da sentença na Justiça que determinasse sua liberação.
Contudo, segundo o artigo 835 do novo Código Civil estabelece que o fiador poderá se exonerar do pagamento da fiança sempre que quiser ficando, contudo, obrigado a arcar com os efeitos da fiança por um prazo de 60 dias após a notificação do credor.
Controvérsia com a Lei do Inquilinato
Entretanto, existe certa controvérsia sobre o tema visto que, de acordo com o artigo 2.036 do novo Código, a locação de prédio urbano que esteja sujeita à Lei especial deve seguir por ela regida. Como a Lei do Inquilinato prevê que a menos que exista uma disposição no contrato sobre o assunto, a obrigação do fiador se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Na opinião do advogado especializado em direito imobiliário, Paulo Eduardo Fucci, existem dois contratos. Assim, a Lei de Inquilinato rege o contrato principal que é o de locação, enquanto o Código Civil rege o contrato acessório que é o de fiança.
Desta forma, para Fucci depois de notificar o proprietário o fiador ficaria obrigado a pagar a fiança por mais 60 dias. Entretanto, isto somente seria possível depois do vencimento do prazo determinado no contrato de locação, quando então o contrato é renovado por prazo indeterminado.
Esta também é a opinião da advogada especializada em direito imobiliário, Eliane Fernandes Vieira, que lembra que nos contratos assinados antes de 11 de janeiro, o fiador terá que esperar até o término do período contratual para fazer a notificação ao proprietário. Já nos contratos assinados após esta data, a pedido de exoneração pode ser feito a qualquer momento.
Risco de despejo
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Diante desta situação, muitos proprietários estão preocupados com a possibilidade de que parte dos fiadores peça exoneração desta responsabilidade ou porque o inquilino não está cumprindo suas obrigações ou porque não querem assumir esta responsabilidade. Atualmente, o mercado de locação exige que os fiadores sejam proprietários de um imóvel, que pode vir a ser penhorado para saldar o débito com pagamento de aluguel.
Nos casos em que o fiador pedir exoneração, o inquilino poderá apresentar outro fiador para substituí-lo ou, se o proprietário permitir, poderá oferecer outro tipo de garantia, como caução e seguro-fiança. Caso o inquilino não substitua o fiador, o proprietário poderá mover ação de despejo por falta de garantia. Se preferir, o proprietário pode se apoiar na Lei do Inquilinato, que permite que o aluguel dos imóveis alugados sem garantia seja cobrado antecipadamente.