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SÃO PAULO – O processo de locação de um imóvel muitas vezes envolve árduas negociações entre as partes. Neste trâmite, a forma de garantia fornecida pelo locatário ao locador possui especial relevância, pois é o que assegura o cumprimento do contrato firmado.
Quando intermediada por uma imobiliária, a locação de um apartamento ou casa só se concretiza mediante a formalização desta garantia, o que evita complicações futuras como atrasos e desrespeito às regras acordadas. Esta segurança pode ser um fiador, o seguro-fiança ou um bem colocado sob caução.
No entanto, em alguns casos o inquilino pode solicitar a modificação da forma de garantia ainda durante a vigência do contrato. Nesta situação, o proprietário do imóvel precisa conhecer seus direitos e, antes de tudo, ter bom senso para analisar as intenções de seu locatário.
Contrato e bom senso
Conforme explica o advogado Marcelo Manhaes de Almeida, da comissão de Direitos Imobiliários da OAB, o que rege a relação entre locador e inquilino é o contrato de locação. Logo, cada circunstância pode exigir posturas específicas, que variam de acordo com as normas presentes no documento assinado pelas partes envolvidas.
Caso não conste neste contrato a possibilidade de troca da forma de garantia durante sua vigência, o proprietário do imóvel alugado não é obrigado a aceitar a proposta de mudança de seu inquilino. Ou seja: se o acordo firmado entre ambos estabelecia determinada garantia, esta é a que deve perdurar até o final.
Almeida lembra, porém, que o melhor a ser feito pelo proprietário nesta situação é negociar e procurar satisfazer ambas as partes. A flexibilidade se justifica porque, em muitas ocasiões, o locatário não deseja retirar sua garantia ou prejudicar o locador, mas simplesmente precisa modificar este item do acordo legal.
É o que ocorre, por exemplo, quando a forma de garantia do inquilino é um imóvel em seu nome colocado sob caução e que, meses após o fechamento do contrato, está em vias de ser vendido. Quando caucionado, o imóvel não pode ser comercializado. Isso significa que a venda não será efetivada se o locatário não permitir que seu inquilino retire este bem da caução e o substitua por outra garantia.
Fiador tem direito de se retirar do contrato
Ainda de acordo com Almeida, se a negociação informal entre proprietário e inquilino não chegar a um acordo, o locatário pode procurar a Justiça e solicitar a negociação em juízo. Neste caso, cabe ao juiz decidir o veredicto, mas geralmente a troca de garantia é aceita, ao menos quando bem intencionada.
Para justificar esta posição, Almeida menciona o artigo 835 do novo Código Civil, que concede ao fiador o direito de se exonerar desta obrigação a qualquer momento de vigência do contrato, desde que se trate de contrato assinado sem limitação de tempo e que a decisão seja informada com 60 dias de antecedência.
Segundo o raciocínio de Almeida, se o fiador, que é uma das formas de garantia, pode se retirar do contrato, o locatário também poderia requerer eventuais alterações nesta parte do acordo. Desde que, evidentemente, oferecesse outra garantia em conformidade com as exigências do locador.
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