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SÃO PAULO – Uma decisão recente da 4a turma do Supremo Tribunal de Justiça deve dar um pouco mais de tranqüilidade aos mutuários cujo imóvel estiver sob execução extrajudicial. Neste tipo de execução, que como o nome mesmo sugere, procura evitar disputas na Justiça, a instituição financeira consegue agilizar o processo de retomada do imóvel.
A opção pela execução extrajudicial tem sido amplamente usada por algumas instituições, notadamente a Caixa Econômica Federal, na retomada de imóveis. Entretanto, a decisão da 4a turma do STJ impede que a instituição adote esta estratégia nos casos em que o mutuário tiver entrado com uma ação ordinária na Justiça pedindo a revisão dos termos do contrato.
Execução extrajudicial foi suspensa
O caso em questão envolve um comerciante que, em agosto de 1988, levantou um financiamento de Cz$ 8,135 milhões e prazo de 240 meses com a Caixa para comprar sua casa própria. Segundo o mutuário, o cálculo do saldo devedor teria apresentado irregularidades com crescimento exagerado dos encargos, causado por um desequilíbrio no contrato na forma de amortização da dívida e no coeficiente de equiparação salarial.
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Com base nisto, a defesa do mutuário pediu para que as prestações fossem recalculadas com base no saldo devedor considerado real, assim como pediu para que o juiz autorizasse o pagamento das prestações em juízo. Além disto, a defesa pediu que a Justiça impedisse que a Caixa promovesse qualquer processo administrativo, como ação de execução extrajudicial, enquanto o contrato estiver sub júdice.
Garantindo direito à defesa do mutuário
O pedido foi apenas parcialmente acolhido, visto que apesar de concordar em impedir qualquer tipo de execução extrajudicial, o TRF não permitiu o pagamento das prestações em juízo, alegando que neste caso ao invés de uma ação ordinária o mutuário deveria ter entrado com uma ação de consignação em pagamento.
Ao tentar recorrer da decisão do TRF a Caixa alegou que o artigo 29 do DL 70/66 teria sido violado. De acordo com este artigo, o credor tem duas opções em caso de inadimplência: executar o devedor com base no CPC ou na forma dos artigos 31 a 38 do decreto-lei.
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Assim sendo a discussão sobre a possibilidade de se efetuar uma execução extrajudicial foi enviada ao STJ. Como ressaltou o relator do processo, o ministro Aldir Passarinho Junior, o STF já reconheceu a constitucionalidade do decreto-lei, de forma que o credor poderia optar entre a cobrança tradicional ou pela via extrajudicial.
Contudo, o ministro também lembrou que nos casos em que existe a concomitância de uma ação revisional pendente, que debate as cláusulas e procedimentos que deram origem a dívida em atraso, a execução extrajudicial estaria frustrando a defesa do mutuário, assim como dificultando, ou mesmo impossibilitando, a reparação da lesão causada, caso seja confirmado que o contrato incluía cláusulas abusivas.