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Home equity: veja a modalidade de empréstimo na qual você coloca um imóvel em garantia

Fintechs, como a CashMe, despontam na linha de empréstimo com imóvel em garantia (Home Equity)

Esta é uma modalidade de crédito que ainda não é tão conhecida no Brasil. Porém, em outros países é muito utilizada. Por aqui, o home equity credit line – que alguns bancos chamam equivocadamente de “refinanciamento de imóveis” – vem ganhando força nos últimos anos.

Por ter taxas mais atrativas e maiores prazos, tem se mostrado interessante para o consumidor que precisa de um empréstimo com um valor alto e que tenha um imóvel quitado para dar como garantia.

Graças aos juros baixos, o home equity pode ser uma estratégia de crédito, mas você deve ter cautela – caso não honre o pagamento, perderá seu imóvel.

Antes de contratar, analise as taxas e o montante oferecido. E, o principal: compare o CET das instituições e opte pelo menor – quanto menor o CET, menor o custo.

Bancos podem limitar idade

Em nossa amostra, só o Banrisul não oferece este produto. No Itaú, o home equity só é disponível aos clientes Personnalité. E o Bradesco apenas permite a simulação para correntistas, que devem procurar o serviço na sua agência (e, por esse motivo, o banco não entrou em nossa simulação).

Para contratar, você deve ser maior de 18 anos, preencher uma ficha com dados pessoais e do imóvel e entregá-la ao gerente do banco junto a alguns documentos que serão solicitados. A grande restrição se dá com relação à idade que você terá no final do contrato: os limites são de 74 a 80 anos e meio. Se você tem hoje 55 anos e pretende fazer um home equity com duração de 20 anos, pode não conseguir.

O único banco que não limita a idade é o Bradesco. Fique atento: nem todos os imóveis são aceitos como garantia. São precauções que os bancos tomam para que, em caso de inadimplência e retomada do bem, seja mais fácil a revenda. Algumas instituições limitam valor mínimo em R$ 30 mil (Banco do Brasil), chegando a R$ 150 mil (Novi Soluções).

Quanto aos encargos, você poderá desembolsar mais de R$ 2 mil. Além disso, há uma tarifa mensal de R$ 25, cobrada pela maioria dos bancos. Ainda assim, pode valer a pena, já que os juros são mais baixos em comparação aos do crédito pessoal, que, segundo o Banco Central, giram entre 3,32% a 10,88% ao mês.

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Fintechs são a solução

As fintechs podem ser a solução para quem não é contemplado pelos bancos. As startups financeiras oferecem uma série de vantagens competitivas em relação às instituições bancárias: juros mais baixos, prazos mais longos para pagamentos e agilidade na aprovação e concessão do crédito.

A CashMe, uma plataforma da Cyrela, que está no mercado desde o final de 2017, surgiu para atender os clientes da incorporadora à época de crise. Desde 2018, ela ampliou essa oferta. Atualmente, a empresa tem mais de 600 clientes, tanto pessoa física como pessoa jurídica.

Na fintech, a taxa de juros é de a partir de 1,17% ao mês + IPCA. O crédito a ser concedido pode chegar a 60% do valor do imóvel e pode ser contratado por quem tem imóvel quitado ou financiado. Além disso, o pagamento pode ser feito até 120 meses.

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Empréstimo máximos variam

As instituições permitem tomar como empréstimo um valor mínimo entre R$ 20 mil e R$ 50 mil. Bradesco, Paraná Banco e BMG não estipulam um mínimo, mas informam que não pode ultrapassar 60%, 50% e 50% do valor do imóvel, respectivamente. Citibank informou que o valor vai de R$ 25 mil até R$ 750 mil, limitado a 50% do valor de avaliação do imóvel.

No banco Pan, o limite máximo é de 60% do valor do imóvel; no Santander, essa cifra é de R$ 2 milhões; no Domus, é de R$ 500 mil; no Barigui, R$ 1,3 milhão; no HSBC, R$ 500 mil; na Novi Soluções, R$ 1 milhão; no Banco do Brasil, R$ 5 milhões. O Intermedium informou que esse limite máximo é negociável e a Caixa revelou que não há um limite máximo.

O prazo máximo que encontramos para o pagamento da dívida foi de 30 anos (bancos Pan, Citibank e Paraná). É possível encontrar taxas a partir de 1% ao mês mais TR, aplicada pelo Pan. A maior taxa de juros encontrada foi no Banco do Brasil, que pode chegar a 1,94% ao mês mais TR.

E não basta ser dono do imóvel para aprovar o crédito. Também é preciso comprovar capacidade de pagamento das parcelas.  E elas não poderão comprometer mais de 30% de sua renda mensal.

Como fizemos o estudo: Em novembro do ano passado, enviamos questionários para 12 instituições financeiras. Dessas, apenas Pan, Domus, Santander, Barigui Financeira, Banco do Brasil, Intermedium e Caixa Econômica Federal nos responderam. Buscamos as informações que faltavam em sites, fizemos simulações e indagamos sobre as condições gerais.

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As diferenças entre hipoteca e home equity

Não se confunda ao tomar o empréstimo 

  • Em teoria, a hipoteca e o home equity são parecidos, pois ambos são modalidades de empréstimos que usam um imóvel como garantia. Mas, na prática, são bem diferentes.
  • Na prática, a hipoteca no Brasil sempre foi a garantia usada no financiamento imobiliário, diferentemente de outros países em que o conceito aplicado para hipoteca é outro.
  • A partir de 1997, com a instituição da alienação fiduciária como garantia nos contratos de financiamento imobiliário, a hipoteca foi sendo cada vez menos usada como garantia. Na alienação fiduciária, o imóvel fica alienado à instituição credora, diferentemente do que acontecia na hipoteca. E o consumidor perde o imóvel caso não honre as parcelas.
  • E com o home equity funciona assim: você adquire um empréstimo pessoal com destinação livre dos recursos, e o seu imóvel fica alienado ao banco que você pegou o empréstimo. Caso não pague a dívida, você perde sua casa. A diferença é que cada banco dá um nome diferente a essa oferta de crédito.

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