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SÃO PAULO – Uma das maiores dificuldades enfrentadas pelas pessoas interessadas em alugar um imóvel é encontrar um fiador. Não bastasse o fato de que está cada vez mais difícil encontrar amigos ou parentes dispostos a nos ajudar, é possível que fique ainda mais difícil, já que existe projeto de lei em trâmite no Congresso que estabelece que somente as pessoas com mais de um imóvel podem ser fiadoras.
A medida busca proteger os proprietários, reduzindo a inadimplência, já que a legislação impede a penhora de imóvel único para pagamento de aluguel atrasado. Exatamente por isto, o setor imobiliário investe cada vez mais em formas alternativas de garantia, como o seguro-fiança. Apesar disto, segundo estudo do Secovi (Sindicato da Habitação) o fiador segue como a garantia mais usada nos contratos de locação.
Fiador é usado em 62% dos contratos
Segundo o estudo, o fiador é o tipo de garantia mais usado no país, respondendo por 62% dos contratos de aluguel. Em seguida ficam os depósitos de até três aluguéis, adotados em 31% dos contratos, e finalmente o seguro-fiança, usado em 7% dos contratos.
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Quando analisamos o tipo de garantia usada pelo valor do aluguel pago, estas conclusões variam um pouco. Nos imóveis cujo aluguel é inferior a R$ 450, o fiador é usado em cerca de 53% dos casos e o depósito em 40%, enquanto nos imóveis cujo aluguel é mais alto do que isto, o fiador responde por 83% dos contratos e o depósito por apenas 10%. Por sua vez, o seguro-fiança respondeu por 7% dos contratos em ambas as faixas de valor.
Maioria dos despejos usa fiador
Apesar de alegar que não existe uma relação direta entre as ações de despejo e a forma de garantia usada, uma vez que apesar da maioria das ações envolverem imóveis cujo contrato de locação usa o fiador como garantia, isto reflete apenas o fato de que o fiador é a forma de garantia mais usada. Ainda assim vale ressaltar que dentre as ações de despejo cerca de 50% usavam o fiador como garantia no contrato, 30% usavam depósito e 7% e seguro-fiança.
De maneira geral, o mercado tem favorecido a negociação entre as partes como forma de evitar ações de despejo. Além disto, como ressalta o vice-presidente de Locação do Secovi, Sergio Luiz Abrantes Lembi, as próprias empresas de locação têm feito uma análise mais detalhada do cadastro do inquilino, o que também contribuiu para a queda das ações.
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Ações de despejo caíram 54% desde 1996
Para se ter uma idéia, entre 1996 e 2001 o número de ações propostas acumula queda de 54%, caindo de um total de 57,4 mil ações em 1996 para 26,5 mil no ano passado. No acumulado dos dez meses de 2002, o total de ações propostas ficou em 24,9 mil.
Dos quatro tipos de ações locatícias existentes cerca de 93% refere-se a ações por falta de pagamento, seguida das ações ordinárias (3,9%), ações renovatórias (1,7%) e finalmente, ações consignatórias (1%). Desde 1996, a maior queda foi registrada foi nas ações consignatórias e ordinárias, que caíram 79% e 88%, respectivamente.
As ações consignatórias são movidas quando existe discordância dos valores de aluguéis e encargos a serem pagos, sendo que o inquilino pode efetuar o pagamento em juízo. As ações ordinárias estão relacionadas à retomada do imóvel para uso do proprietário, ou de ascendente ou descendente, as renovatórias estão relacionadas aos casos de ações devido a renovação compulsória de contratos comerciais com prazo de 5 anos. Finalmente as ações por falta de pagamento, que respondem por 93% das ações, são as que se referem a falta ou atraso no pagamento por parte do inquilino.
