Cuidado: seu aluguel pode estar muito mais caro do que deveria

SÃO PAULO – Quem tem o contrato de aluguel reajustado da maneira tradicional pode estar perdendo dinheiro. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), referência para muitos reajustes de contratos de locação, deu um salto na pandemia. Mas os novos contratos de aluguel têm visto deflação.

Quem teve sua moradia temporária reajustada pelo IGP-M nos últimos 12 meses pagou 27,1% a mais do que alguém procurou um aluguel novo na cidade de São Paulo. O cálculo considera a soma entre o reajuste de 20,93% do IGP-M, referente ao período de outubro de 2019 a outubro de 2020, e o custo de oportunidade, já que os aluguéis novos caíram 2,6%.

Na cidade do Rio de Janeiro, usando os mesmos parâmetros, a perda para o inquilino que se manteve no imóvel, em vez de procurar um novo, foi de 24,6%.

A conclusão é do portal imobiliário QuintoAndar, que analisou a alta do IGP-M entre outubro de 2019 e outubro de 2020, projetando seu efeito sobre o aumento nas rescisões de contratos de locação.

“A alta do IGP-M, combinada à desvalorização dos valores dos aluguéis novos no período da pandemia, tem elevado desproporcionalmente o custo de reajuste dos contratos para inquilinos”, escreve o QuintoAndar.

“Inquilinos que alugaram há um ano precisarão não apenas arcar com a significativa alta do IGP-M, mas também com o custo de oportunidade perdido, dado que o valor base de seus contratos é mais elevado do que os dos contratos novos. Esse custo de oportunidade, somado à evolução do IGP-M, pode ser um incentivo para que inquilinos rescindam seus contratos e se mudem para outros imóveis, iniciando um novo aluguel.”

IGP-M cresce, contratos de aluguel caem

Para contratos reajustados em novembro, é considerado o IGP-M de outubro, quando o IGP-M subiu 3,23%.

Enquanto isso, o valor anunciado nos contratos de aluguel teve queda de 0,1% na cidade de São Paulo no mês de novembro, de acordo com o Índice QuintoAndar. Em 12 meses, a queda foi de 6,3%. Isso significa que ficou 6,3% mais barato alugar uma propriedade em novembro de 2020, na comparação com o mesmo mês de 2019. Na cidade do Rio de Janeiro, a queda foi de 0,39% em novembro e de 3,6% na comparação anual.

Os aluguéis de imóveis de um quarto foram os que mais se desvalorizaram nos últimos 12 meses e, assim, apresentaram as maiores diferenças em relação a novos contratos quando considerada a variação do IGP-M. Ou seja, os locatários que sofreram reajuste pelo índice, em vez de procurar um novo contrato de aluguel, tiveram a maior perda.

Houve queda de 10,3% no valor médio de aluguel de imóveis de um dormitório em São Paulo, comparando novembro de 2019 com novembro de 2020. Isso indica uma diferença de 31,23% entre o valor reajustado pelo IGP-M e o valor de um novo contrato. Para os imóveis de dois e três quartos em São Paulo, as diferenças totais foram de 24,1% e 21,7%, respectivamente.

No Rio de Janeiro, a retração nos preços dos aluguéis desacelerou nos últimos meses, mas ainda assim chegou a -8% para imóveis de um dormitório, na comparação anual encerrada em novembro deste ano. Considerando o aumento do IGP-M, a diferença de custo é de 28,93% em relação a contratos novos. Para imóveis de dois e três quartos, as diferenças totais foram de 23,7% e 17,9%, respectivamente.

Rescisões de contratos aumentam

O QuintoAndar analisou o percentual de rescisões de contratos em até 12 meses – antes do primeiro reajuste, o que indica que os locatários acharam melhores valores em outras propriedades. Antes da pandemia, cerca de 17% dos contratos eram rescindidos em até 12 meses. O percentual aumentou para 20% no início da crise sanitária (abril). Foi subindo desde maio, chegando a mais de 25% em setembro.

“Tivemos alta nesses pedidos [de rescisão] no início da pandemia. A partir de agosto, houve aumento para patamar mais elevado ainda, possivelmente causado pela evolução do IGP-M”, escreve o QuintoAndar no estudo. “O período da pandemia é extremamente excepcional e uma série de fatores pode ter levado à alta das rescisões – como redução na renda dos inquilinos e mudanças devido a motivos pessoais e profissionais. No entanto, é significativo que a alta mais recente das rescisões coincida com a alta do IGP-M, sobretudo a partir de um patamar já elevado desse percentual de rescisões.”

Em outubro, contratos rescindindos tiveram uma leve queda e estacionaram em uma proporção de 25%. Segundo o Quinto Andar, a caída pode se dever a dois fatores: um aumento nos pedidos de negociação por inquilinos e uma maior propensão dos proprietários em aceitar um reajuste menor que o indicado pelo IGP-M, assim evitando a rescisão.

Alternativa: reajuste pelo IPCA

Na semana passada, o QuintoAndar anunciou que o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) passou a ser o índice adotado nos novos contratos fechados pela plataforma imobiliária. Esse indicador inflacionário subiu 0,86% em outubro, acumulando alta de 3,92% em 12 meses.

“Historicamente, o IPCA mostra comportamento menos volátil que o do IGP-M, que é muito suscetível à variação dos preços de commodities e, portanto, do câmbio. Isso se torna mais evidente em situações de crise, como a atual, causada pela pandemia de Covid-19. O IPCA se mostra alternativa mais adequada para referência do reajuste de contratos de aluguel”, escreve o QuintoAndar no estudo.

Deixar de praticar um reajuste mais condizente com a situação do mercado pode gerar dificuldades tanto para o locatário quanto para o locador.

“O inquilino precisará arcar com custos de mudança e reparos, caso seja necessário, além da dificuldade de se deslocar no período de pandemia. Já o proprietário terá custos com a taxa de corretagem e um potencial período em que o imóvel poderá ficar vazio”, escreve o portal imobiliário.

Ao perder o inquilino, o dono do imóvel também pode ser obrigado a alugar por um valor mais baixo, já que os aluguéis desvalorizaram em comparação a 12 meses atrás, e pode não conseguir fazer o reajuste anual do contrato. Pautar-se pelo IPCA pode ser melhor do fazer nenhum reajuste.

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