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Pergunta:
Estou guardando dinheiro para comprar um imóvel no valor aproximado de R$ 400 mil dentro dos próximos cinco anos. Meu plano inicial era guardar uma boa quantia, oferecer como entrada e financiar o restante do valor. Porém, um conhecido me deu uma ideia que eu gostaria de saber se é, de fato, uma boa opção.
Ele sugeriu que eu adquira um consórcio de imóveis e utilize essa quantia poupada como lance, para obter o crédito antes. Eu teria que contar com a sorte de outros participantes não oferecerem um valor competitivo.
Mas, caso desse certo, eu teria dinheiro suficiente para pagar o imóvel e pagaria as prestações diluídas do consórcio, ao invés de gastar muito mais em um financiamento. Qual a melhor saída, neste caso? A ideia é guardar R$ 100 mil para realizar a operação.
Leitora: Mari
Resposta de Marcos Guilherme Padilha, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF:
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A melhor saída vai depender de algumas variáveis. Alguns pontos a saber serão decisivos, qual a pressa em se adquirir o imóvel, o custo da espera e o apetite a risco, pois na modalidade de consórcio você tem que contar com a sorte para que seu lance seja o melhor ou que você seja sorteada logo no inicio. Nesta questão deve se considerar que enquanto não se é sorteado, o aluguel pago deve ser incorporado na conta para só assim se compare esta modalidade a de um financiamento, que assim que aprovado já possibilita a compra imediata do imóvel alvo. Já na questão do risco, no financiamento quem corre o risco é a Instituição Financeira que emprestou os recursos e no caso do consórcio, que corre o risco até receber a carta de crédito é o consorciado, apesar da atividade ser monitorada pelo Banco Central do Brasil.
Em geral as Administradoras de consórcio podem organizar grupos com prazo de até 200 meses para pagar e as Instituições Financeiras podem oferecer financiamentos de até 360 meses.
Vale lembrar a possibilidade de utilizar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para quitar o financiamento, consórcio e/ou comprar o imóvel, desde que enquadrado nas regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
No seu caso, o valor de R$ 100 mil serviria tanto para dar como entrada ou para fazer o lance.
Em relação as taxas comparadas, em geral os consórcios são a opção mais barata desde que não se esteja pagando aluguel por um período em que esta soma atrapalhe a conta.
Segue uma breve descrição de cada modalidade;
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O Financiamento Imobiliário é uma operação de empréstimo através de uma instituição financeira que aprova uma linha de crédito de acordo com o perfil de cada requerente para a aquisição de um imóvel especifico. Em geral se avalia dentre outros pontos o comprometimento da renda familiar que na média não deve ser superior a 35% dependendo da Instituição Financeira. O próprio imóvel é a principal garantia do financiamento.
O financiamento poderá ser parcial ou total para compra do imóvel, mas em geral um bom perfil de crédito recebe em média de 70% a 90% do valor. Uma vez aprovado o crédito se pode pedir a carta de crédito que consta o valor que o banco estipulado.
As Instituições Financeiras utilizam duas tabelas de financiamento, a PRICE (Sistema de Amortização Frances) que oferece prestações iguais para todo o período do financiamento e a SAC (Sistema de Amortização Constante) que comtempla parcelas decrescentes.
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A taxa de juros do financiamento imobiliário em geral varia entre entre 8% ao ano e 10% ao ano corrigidos pela TR (Taxa Referencial) e isto muda de acordo com a politica de cada Instituição.
O Financiamento pode ser cancelado, porém as tarifas já pagas em geral não são devolvidas.
Para se utilizar o saldo do FGTS para a aquisição do imóvel deve se respeitar os seguintes quesitos:
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– Não ter adquirido imóvel com recursos do FGTS nos últimos três anos
– Não ser dono de mais de 40% de outro imóvel residencial, pronto ou em construção, em qualquer município que faça divisa da cidade ou da mesma região metropolitana onde se trabalha ou reside
– Comprovação de, no mínimo, 36 depósitos em sua conta do FGTS
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– O imóvel deve ser avaliado em até R$ 750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal.
Consórcio Imobiliário é um sistema de autofinanciamento por um grupo de pessoas formado e administrado por uma Administradora autorizada pelo Banco Central, para a compra de bens ou serviços de forma parcelada. Este parcelamento é mensal e sem juros pois não se trata de um financiamento propriamente dito, porém a existe a taxa de administração que varia de uma Administradora para outra.? A taxa de administração é calculada sobre o valor do imóvel e dividida pelo prazo de duração do grupo. O total arrecadado pela administradora do consórcio é utilizado para compra dos imóveis e para tal cada consorciado precisa ser comtemplado com a carta de crédito, por sorteio ou lance e isso depende da existência de recursos no grupo. Caso seja contemplado, receberá a carta no valor total e continuará a pagar o consórcio normalmente até seu vencimento. Em geral as parcelas dos consórcios imobiliários são reajustadas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), mas os critérios são estabelecidos no contrato.
Os consórcios oferecem prazos longos, podendo chegar até 200 meses, é possível desistir ao longo do prazo, porém vai ter que esperar para receber o dinheiro de volta que deverá ser reduzido pela multa, muitas vezes punitivas, geralmente prevista em contrato.
Outro ponto a ser considerado é a possibilidade de valorização ou desvalorização do imóvel alvo, pois em geral a carta de crédito tem valor pré-determinado, corrigido pela inflação a partir da contratação do consórcio e do recebimento da carta de crédito.
Ultimo ponto de observação, não deixe de pesquisar e comparar as ofertas entre as Instituições Financeiras e as Administradoras de Consórcio, lembrando que essa escolha passa também por uma analise de credibilidade.
Espero ter esclarecido as diferenças para que você possa tomar sua melhor decisão.
Marcos Guilherme Padilhaé planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).
As respostas refletem as opiniões do autor. O IBCPF e o Infomoney não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para onde_investir@infomoney.com.br
Prezado Hildebrand,
Pouco a pouco é possível ver mudanças significativas no perfil de investimento dos brasileiros. Percebemos, por exemplo, o crescimento do numero de jovens que estão disponibilizando parte de sua renda para se planejar financeiramente para a sua aposentadoria. É um movimento que tende a crescer cada vez mais ao longo dos próximos anos, especialmente com a educação financeira em curso em nossa sociedade.
Sua iniciativa é digna de receber elogios e servir de exemplo a outros tantos…
Como seu planejamento para esse investimento tem um horizonte de 15 anos algumas observações importantes devem ser feitas. Em uma simulação com um investimento inicial de R$ 10.000 e aplicações regulares de R$ 500, com uma rentabilidade anual de 10%, atingiremos após 15 anos um capital de R$ 242.583, sem considerar a inflação no período. Com esse capital investido é possível viver com uma renda de aproximadamente R$ 2 mil/mês, complementando a sua aposentadoria. No entanto, a pergunta magica é como atingir essa rentabilidade para um baixo risco no investimento.
Com as informações presentes não é possível identificar qual o seu perfil de investidor, onde seria possível identificar o quanto de risco você esta propenso a aceitar em sua carteira de investimentos (para saber o seu perfil de investidor é aconselhável buscar sua instituição financeira e responder ao questionário “Suitability”). No entanto, podemos considerar que você segue o padrão brasileiro de conservadorismo em seus investimentos, bastante carregado de “renda fixa” , mas propenso a conhecer novos produtos para pequenos investimentos.
Sugiro, para você superar a rentabilidade apresentada na simulação, que divida seu patrimônio em 2 partes.
A primeira parte é separar R$ 5 mil inicial e 80% de suas aplicações regulares para um fundo de renda fixa com credito privado que supere consistentemente 100% do CDI. Muitos fundos conseguem superar esse benchmark, e possuem aplicações inicias bastante acessíveis. Prefira esse investimento as NTN-Bs e a sua aplicação em imóveis.
Para os outros R$ 5 mil iniciais, e 20 % de suas aplicações mensais (R$100,00), podemos ser um pouco mais arrojados, buscando atingir uma rentabilidade superior do que a renda fixa. Como sua disponibilidade atual é pequena para ser investida diretamente em ações (coma na sua atual carteira de ações de Vale e Itau), uma excelente alternativa são os fundos de ações.
Os fundos de ações são, para a grande maioria dos investidores, a melhor alternativa para seus investimentos em renda variável. Apresentam vantagens como liquidez, diversificação e uma gestão profissionalizadas dos seus investimentos. Com ele você estará bem atendido para atingir sua meta de longo prazo na aposentadoria. Procure gestoras com comprovada competência em sua equipe de analise, e fundos de ações que sejam considerados “Ibovespa ativo”, com a intenção de superar o bechmark. Prefira esses as ações propriamente ditas.
E lembre-se: o resultado do seu sucesso financeiro também depende de você!
*Fabiano Pessanha, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF