Condomínios: redução de multa por atraso não elevou inadimplência

SÃO PAULO – Editada há 40 anos, em uma época que não havia inflação, a Lei 4.591/64 que defende uma multa de 20% aos condôminos inadimplentes acaba, pela forma como foi estipulada, por ter efeito contrário e incentivar a inadimplência.

Pelo menos essa é a opinião do advogado, administrador de empresas e professor do CPT (Centro de Produções Técnicas), Rômulo de Gouvêa. Ao contrário do que muitos representantes do setor imobiliário alegam, a redução da multa de inadimplência prevista no Novo Código Civil veio, na verdade, corrigir essa distorção.

Introduzido em janeiro de 2003, o Novo Código Civil terminou com a multa de 20% ao estipular que os condomínios deveriam adotar a mesma multa por atraso já prevista no Código de Defesa do Consumidor, que é de 2%. Na época muitas empresas responsáveis pela administração de condomínios alegaram que a mudança incentivaria o aumento da inadimplência, o que acabou não se confirmando.

O Novo Código também instituiu algumas mudanças no sentido de garantir o equilíbrio financeiro aos condomínios, como a concessão de poderes à Convenção de Condomínio, que agora pode estabelecer juros reais, por exemplo, de 0,33% ao dia para os condôminos inadimplentes. Dependendo da negociação, a Convenção também pode exigir multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao devedor reiterado.

Multa antiga é ilusória e beneficia inadimplente

No sistema antigo a multa é fixa, não cumulativa e nem pro-rata dia, de forma que o inadimplente pode pagar a sua dívida com a taxa única de 20%, seja um dia após o vencimento ou 365 dias depois. Esse sistema se tornou ineficaz, pois não acompanha o ritmo da inflação.

Ao favorecer a inadimplência, a multa antiga acabava por alimentar a taxa de rateio das despesas condominiais entre os adimplentes, no que se transformou em uma forma de financiamento a custo baixo para o inadimplente, já que o ônus é exclusivo dos condôminos pontuais.

Na visão de Gouvêa, a multa ainda que aparentemente elevada, por ser fixa quando aplicada para um prazo mais longo de atraso, por exemplo, 12 meses, embute na verdade uma taxa de apenas 1,5% ao mês, o que fica muito abaixo dos juros mensais cobrados na maioria das modalidades de crédito ao consumo.

Nesse sentido, da forma como foi estruturada a multa antiga funcionava de maneira desastrosa no caixa do condomínio, particularmente nos períodos de alta dos preços e dos juros, e bastante favorável ao bolso do inadimplente. Apesar disso, a proposta da Lei 4.591/64 continua sendo sustentada por alguns operadores do direito, inclusive, houve a aplicação parcial do Novo Código Civil, a fim de reduzir a multa ao inadimplente de 20% para 2%, desprezando, dessa forma, o artigo 1.337 que justamente defende os direitos do administrador.

Taxas condominiais também mudam

Vale destacar que o Novo Código Civil também restabelece as finanças condominiais, pois essas taxas no Brasil já atingem 50% do valor do aluguel, e a projeção futura segundo dados da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) é de que em 10 anos a taxa condominial deverá superar o valor do aluguel.

Rômulo Gouvêa espera que o estatuto seja aplicado e acredita que a mudança de paradigma que trouxe o Novo Código Civil, proporcionando aos co-proprietários de um condomínio o poder de administrar o patrimônio comum, assustou quem não estava acostumado a exercer plenamente seu direito de cidadania.

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