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Os primeiros resultados do novo modelo de funding do crédito imobiliário, criado para reduzir a dependência da poupança e ampliar o uso de recursos do mercado de capitais, começam a aparecer nas operações de financiamento habitacional. A avaliação foi feita nesta terça-feira (18) por Gilneu Vieira, diretor de Regulação do Banco Central, durante a abertura do ABECIP Summit 2026.
Segundo o executivo, a fase de testes da nova estrutura, iniciada nos últimos meses de 2025, já interrompeu a trajetória de queda das concessões observada naquele ano, com incremento nas concessões ara imóveis até R$ 1 milhão e na faixa entre R$ 1 milhão e R$ 2,2 milhões.
O novo modelo foi criado para promover uma substituição gradual da poupança como principal fonte de recursos do crédito imobiliário. Pela proposta, novas operações passam a ser financiadas prioritariamente por recursos captados no mercado, enquanto a poupança assume um papel complementar de redução do custo das operações.
O diretor explicou que, consciente do impacto que a mudança poderia causar, o Conselho Monetário Nacional (CMN) estabeleceu uma fase de testes e uma transição longa para evitar efeitos negativos sobre os contratos já existentes.
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“Na fase de testes iniciada nos últimos meses de 2025, 500 pontos-base da linha de compulsório, ou seja, 5% do saldo da poupança foram destinados à contratação de operações no novo formato, para que o mercado se acostumasse com o modelo. A partir de 2027, iniciará a vigência do novo modelo, também de forma gradual”, explicou.
Após nove meses de testes, o diretor do BC trouxe o seu balanço sobre o que mudou durante o período de transição.
“Para os imóveis até R$ 1 milhão, as taxas praticamente não se alteraram, bem como para os imóveis entre R$ 1 milhão e R$ 2,2 milhões – recebem 25 pontos pessoais superiores àqueles dos imóveis até R$ 1 milhão. Já para os imóveis acima de R$ 2,2 milhões, que tinham taxas abaixo dos imóveis até R$ 1 milhão, na ordem de 35 pontos, agora estão com taxas superiores aos imóveis de R$ 1 milhão, na ordem de 75 pontos percentuais”, disse.
Segundo o executiv, nos últimos dez anos, as taxas sempre foram próximas, independente do valor. “As menores eram observadas em operações com imóveis de valor superior a R$ 2,2 milhões. Mas, desde outubro de 2025, quando os testes do novo modelo começaram, as operações acima de R$ 2,2 milhões têm taxas maiores que as dos imóveis de valor abaixo de R$ 1 milhão”.
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Na avaliação de Vieira, os resultados são animadores e indicam que a nova regra pode contribuir para o desenvolvimento do mercado imobiliário “a partir de fontes alternativas de captação e para a maior estabilidade, previsibilidade e sustentabilidade do mercado imobiliário”.
Mercado de capitais ganha protagonismo
Entre os objetivos da mudança elencados por Vieira estão: a criação de um mercado secundário mais robusto, o melhor aproveitamento dos recursos da poupança e a ampliação do uso de instrumentos do mercado de capitais para financiar imóveis.
“A construção desse novo sistema passa necessariamente pela diversificação das fontes de recursos. Os modelos históricos FGTS e SBPE hoje são insuficientes, mas seguem sendo fundamentais para a sustentação do crédito habitacional e para uma política pública de moradia”, reforçou Inês Magalhães, vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, que também falou na abertura do evento.
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Tecnologia, regulação e novos desafios
Além das discussões sobre funding, a abertura do evento também destacou temas estruturais para a próxima década do financiamento habitacional: a importância da digitalização, do registro eletrônico, da inteligência artificial e da interoperabilidade de dados para aumentar a eficiência do sistema, tudo isso abarcado em um conjunto de mudanças regulatórias, tecnológicas e operacionais que vão além da questão do funding.
Especificamente dentro do novo modelo, Vieria apontou como desafios a definição dos indexadores dos contratos, os efeitos da portabilidade e a adaptação das instituições a uma estrutura mais baseada em recursos de mercado.
“Precisamos olhar os desafios de médio e longo prazo. O envelhecimento da população, as mudanças da composição de famílias, o processo de urbanização, as novas fronteiras, a necessidade de requalificação de áreas consolidadas exigirão cada vez mais uma customização das soluções financeiras a serem oferecidas para o setor privado e também para as famílias. O futuro da habitação não será construído apenas com mais crédito, mas com um crédito maior, mais eficiente, mais inclusivo e conectado ao desenvolvimento das cidades”, avaliou Magalhães.
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