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O mercado de locação residencial encerrou 2025 em alta, com valorização média de 9,44%, de acordo com o Índice FipeZAP de Locação. Embora o ritmo tenha sido mais moderado do que nos três anos anteriores, o avanço voltou a superar com folga a inflação, reforçando a pressão sobre os inquilinos e a resiliência do segmento mesmo em um cenário de desaceleração econômica.
Na comparação, o desempenho do aluguel ficou bem acima do IPCA apurado pelo IBGE, que subiu 4,26%, e contrastou ainda mais com o IGP-M, da FGV, que historicamente é o indicador usado como referência contratual – recuou 1,05% no ano passado. O resultado consolida 2025 como mais um ano de reajustes reais no mercado de locação, ainda que em patamar inferior aos picos observados desde 2022.
Os números indicam que o mercado de locação entra em 2026 mais equilibrado, após três anos de fortes reajustes, conforme o levantamento FipeZAP. A desaceleração do ritmo nos últimos meses do ano não significou arrefecimento, porque os aluguéis continuam subindo acima da inflação, o que deve continuar nesse ano. Para inquilinos, porém, o cenário segue desafiador, enquanto para proprietários e investidores, o momento exige mais cuidados com a valorização e a rentabilidade.
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Dezembro
No último mês do ano, os preços de locação subiram, em média, 0,68%, acelerando frente a novembro, quando subiram 0,59%. O avanço mensal também superou os principais índices de preços da economia, como o IPCA (+0,33%) e o IGP-M (–0,01%).
O comportamento foi puxado por imóveis com quatro ou mais dormitórios, que registraram alta de 1,42% em dezembro. Já as unidades com um dormitório tiveram aumento mais moderado, de 0,58%, indicando uma pressão maior sobre imóveis de maior metragem no fechamento do ano.
Geograficamente, a valorização foi disseminada. Das 36 localidades monitoradas, 29 tiveram alta em dezembro, incluindo 18 capitais. Os maiores avanços mensais ocorreram em Natal, com aumento de 2,48%, São Luís (+2,39%), Maceió (+2,24%), Vitória (+1,96%), Teresina (+1,87%) e Belém (+1,80%).
Na outra ponta, Campo Grande registrou uma baixa de 4,73%, Aracaju de 3,56%, Goiânia de 0,61% e Recife 0,10% no período.
Destaque no Norte e Nordeste
No acumulado de 2025, a valorização do aluguel ocorreu em 34 das 36 cidades acompanhadas pelo índice, incluindo 21 das 22 capitais. Os destaques ficaram concentrados fora do eixo tradicional Sudeste–Sul.
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Teresina liderou o ranking, com alta expressiva de 21,81%, seguida por Belém (+17,62%), Aracaju (+16,73%), Vitória (+15,46%) e João Pessoa (+15,31%). Entre as capitais que também tiveram avanços acima da média nacional estão Cuiabá, com alta de 14,61%, Belo Horizonte (+13,01%), Fortaleza (+12,45%) e Salvador (+12,38%).
Mesmo em mercados mais maduros, o movimento foi relevante. O índice do aluguel no Rio de Janeiro teve avanço real de 10,87%, Curitiba ficou em 10,98%, São Paulo em 7,98% e Brasília em 6,41%. A exceção ficou novamente com Campo Grande, onde o indicador apontou queda anual de 4,36%.
Custo do aluguel
Em dezembro, o preço médio do aluguel residencial nas 36 localidades acompanhadas chegou a R$ 50,98 por metro quadrado. Imóveis com um dormitório apresentaram o valor médio mais elevado (R$ 68,37 por metro quadrado), enquanto as unidades com três dormitórios tiveram o menor preço médio (R$ 43,81/m²), refletindo o efeito de escala das metragens maiores.
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Entre as capitais, Belém ficou em R$ 63,69 por metro quadrado e São Paulo R$ 62,56, liderando os valores médios, seguidas por Recife (R$ 60,89/m²) e Florianópolis (R$ 59,77/m²). Na outra ponta, Teresina ficou em R$ 26,62/m², Aracaju R$ 27,97/m² e Campo Grande R$ 31,74/m, registrando os menores preços médios de locação.
Rentabilidade abaixo de aplicações
Do ponto de vista do investidor, a rentabilidade média do aluguel residencial foi estimada em 5,96% ao ano em dezembro de 2025. Apesar de estável, o retorno permaneceu abaixo da rentabilidade projetada para aplicações financeiras de referência no mesmo horizonte, reduzindo a atratividade relativa do aluguel como fonte exclusiva de renda.
Imóveis com um dormitório apresentaram o melhor desempenho com 6,68% ao ano, enquanto unidades com quatro ou mais dormitórios tiveram a menor rentabilidade de 4,90%.
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Entre as capitais, os maiores retornos médios foram observados em Belém (8,63% a.a.), Recife (8,37%), Cuiabá (8,10%), Manaus (7,81%) e Natal (7,64%). Já Vitória (4,32%), Curitiba (4,55%) e Fortaleza (4,63%) figuraram entre os menores yields do país.