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A notícia sobre a mudança na forma de cobrar impostos dos imóveis de aluguel por temporada depois da Reforma Tributária agitou o Brasil nos últimos dias. As novas regras, porém, não atingem todos os proprietários nem impõem, de forma indiscriminada, a cobrança dos novos tributos sobre consumo, Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Para explicar melhor quem será taxado ou não, o InfoMoney foi ouvir novamente os especialistas que deixaram claro que o critério central não é o imóvel em si, mas o perfil da atividade exercida pelo locador.
Na prática, isso significa que a legislação separa as coisas entre o locador eventual, que complementa renda com um ou dois imóveis, do investidor profissional, que atua de forma contínua e organizada, com a locação como atividade econômica.
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Segundo a advogada Mônica Pereira Coelho, especializada em Direito Tributário e sócia do Barros de Arruda Advogados, a pessoa física que possui até três imóveis e obteve receita anual inferior a R$ 240 mil com locação não será obrigado a pagar o IBS e a CBS. “Nesses casos, nada muda. O proprietário continua pagando apenas o Imposto de Renda, via carnê-leão, com declaração anual na DIRPF, como já ocorre hoje”, explica.
Por outro lado, mesmo quem possui apenas um imóvel só passa a ser contribuinte dos novos tributos se a renda anual com a locação ultrapassar R$ 288 mil. Segundo os especialistas, o objetivo da reforma é identificar quando a locação deixa de ser episódica e passa a assumir caráter profissional.
Serviços
Um ponto de atenção relevante está no fornecimento de serviços. Os advogados alertam que, ainda que o proprietário tenha apenas um imóvel, a oferta recorrente dele com todos os serviços típicos de hospedagem – como limpeza frequente, troca de enxoval e gestão ativa de reservas – pode sim caracterizar como prestação de serviço. “Nesse cenário, mesmo o pequeno locador pode ser alcançado pelo IBS e pela CBS, porque não se trata mais apenas de renda imobiliária”, afirma Mônica.
Leia Mais: Reforma tributária: aluguel por temporada pode ter imposto de até 44% para PF
O que define o investidor profissional
A reforma passa a enquadrar como atividade econômica habitual os casos em que há continuidade, organização e intenção empresarial, segundo Tiago Conde, sócio do Sacha Calmon–Misabel Derzi Consultores e Advogados e professor do IDP.
“Justamente esse ponto tem sido mal interpretado. Não é o valor do aluguel nem o fato de ser por temporada que define a tributação. O que importa é a habitualidade profissional. Quem aluga um único imóvel de forma ocasional continua no Imposto de Renda, sem IBS ou CBS”, explica.
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Segundo ele, mesmo rendas mais elevadas provenientes de um único imóvel, não geram automaticamente a incidência dos novos tributos, desde que não haja estrutura empresarial ou prestação habitual de serviços.
“O enquadramento muda quando o proprietário passa a operar com vários imóveis, anúncios profissionais, calendário permanente, terceirização de limpeza e gestão ativa da operação, caracterizando uma atividade organizada de hospedagem.”
Avaliação caso a caso
De acordo com Milton Fontes, sócio do Peixoto & Cury Advogados, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios claros e cada caso tem de ser analisado separadamente, para que o contribuinte passe a pagar o IBS e a CBS na locação por temporada. “Além disso, quem se enquadrar nessas regras passa a cumprir novas obrigações acessórias, como emissão de nota fiscal e escrituração das operações”, explica Fontes.
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Pessoa jurídica
As fontes ouvidas pelo InfoMoney são unânimes ao apontar que, com a reforma, a pessoa jurídica tende a se tornar mais vantajosa para quem atua em locações de médio e alto valor ou com maior volume de imóveis. Apesar da futura tributação de dividendos, a carga efetiva costuma ser inferior à da pessoa física em faixas equivalentes de renda.
“A empresa deixa de ser apenas estratégia de economia tributária e passa a ser ferramenta de organização, previsibilidade e segurança jurídica”, destaca Mônica Pereira Coelho.
Outro ponto sensível é o avanço da fiscalização. O Cadastro Imobiliário Brasileiro permitirá o cruzamento de dados de titularidade, contratos, movimentações financeiras e registros públicos, aumentando o risco de autuação em casos de omissão de renda.
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“O novo sistema pune a informalidade. Independentemente da escolha entre pessoa física ou jurídica. Por isso, organização e transparência deixam de ser opcionais”, alerta a advogada.
Ou seja, a reforma tributária não atinge o pequeno locador nem quem aluga de forma eventual. O foco está nos investidores que transformaram o aluguel por temporada em atividade econômica organizada. Para esse grupo, o impacto existe, mas varia conforme estrutura, faturamento e planejamento. “Não há salto automático para uma carga de 40%. O que existe é um novo enquadramento, que exige leitura técnica e decisão caso a caso”, resume Tiago Conde.
Por causa de tantas mudanças, os especialistas afirmam que é necessário buscar ajuda de contadores e tributaristas para entender onde se enquadrar melhor e poder pagar menos imposto.
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Veja quem paga ou não IBS e CBS no aluguel por temporada
NÃO paga
✔ Pessoa física com até 3 imóveis
✔ Receita anual advinda de locação de imóveis até R$ 240 mil
✔ Aluguel sem prestação de serviços (sem limpeza, enxoval, recepção, gestão ativa)
✔ Locação eventual, sem caráter profissional
*Tributação: apenas Imposto de Renda de 27,5% (carnê-leão + declaração anual)
PODE pagar
✔ Pessoa física com 3 ou mais imóveis alugados
✔ Receita anual advinda de locação de imóveis acima de R$ 240 mil (ano anterior)
✔ Receita acima de R$ 288 mil no ano corrente, mesmo com menos imóveis
✔ Aluguel por temporada com serviços típicos de hospedagem
✔ Atividade contínua, organizada e profissional
*Tributação: Imposto de Renda 27,5% + IBS + CBS (com alíquotas iniciais de cerca de 10%, podendo juntos chegar a um percentual de mais de 40%)
*Exigências extras: nota fiscal, escrituração e controles fiscais
Como se organizar em pessoa jurídica
✔ Criação de holdings patrimoniais ou empresas de locação para manter atividade estruturada e recorrente
* Tributação: IRPJ/CSLL + IBS/CBS (carga tributária pode ser menor, começando em 6%)
* Vantagem: carga efetiva geralmente menor e maior segurança jurídica