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SÃO PAULO – Alguns consultores de investimento, inspirados no mercado norte-americano e até mesmo no europeu, recomendam o investimento em imóveis, mesmo que seja através de financiamentos.
Na nossa visão esta lógica é, no mínimo, arriscada. Ao contrário do que ocorre nestes mercados, os juros dos financiamentos imobiliários no Brasil não mais se beneficiam da possibilidade de serem deduzidos do imposto a pagar, assim como o custo do financiamento (1% ao mês), muitas vezes excede o retorno do aluguel depois de descontados os impostos, que fica entre 0,5% e 1%.
Além disto, não se pode esquecer que se o inquilino não for de confiança absoluta você poderá ser surpreendido por sua inadimplência, o que poderia dificultar o pagamento das prestações do seu financiamento. Colocando em risco até mesmo a posse do imóvel, que poderia ser retomado pela instituição financeira que concedeu o empréstimo.
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Diminuindo o risco de inadimplência
Riscos existem por toda parte, mas há maneiras de se diminuí-los na locação de um imóvel financiado, evitando aborrecimentos tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Uma delas é não permitir que o inquilino comprometa mais do que 30% de sua renda mensal, já que o comprometimento da renda é um fator determinante nos casos de inadimplência.
Outra forma de segurança é checar a documentação do inquilino e de seu respectivo fiador para comprovar sua capacidade em arcar com o pagamento das mensalidades do aluguel, uma espécie de histórico do bom pagador. Neste caso, alguns documentos são fundamentais para que se comprove a idoneidade do inquilino e do fiador como: certidão dos distribuidores de protesto, certidão dos distribuidores cíveis, certidões dos distribuidores da Justiça Federal e certidão dos distribuidores de executivos fiscais.
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Se for constatado através desta documentação que o inquilino ou o fiador mantém alguma ação na justiça, então será necessário solicitar uma certidão explicativa para o problema seja estudado e a partir deste ponto você decidirá entre alugar, ou não, o seu imóvel.
Atenção às garantias de recebimento do aluguel
Apesar de atualmente ser a alternativa mais comum, além do fiador há ainda outras opções de garantia. Exemplo disso são a garantia caução oferecida ao proprietário do imóvel, cujo valor não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Neste caso, o inquilino tem a opção de depositar o dinheiro em uma caderneta de poupança conjunta aberta em seus nomes, ou então através de depósitos de bens em nome do proprietário.
Outro recurso que pode ser utilizado como garantia, porém é pouco utilizado é o seguro-fiança, que por tratar-se de um produto de seguradora, deve ser contratado junto a uma corretora de seguros. O seguro-fiança garante ao locador o pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos pelo inquilino.
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A única desvantagem em relação ao fiador, é que no caso do seguro o inquilino pode eventualmente se recusar a renovar a apólice, o que deixa o proprietário do imóvel sem garantia de que todos os débitos serão pagos pela seguradora. Neste caso, caso a apólice não seja renovada, o dono do imóvel pode optar por entrar com ação de despejo contra o locatário inadimplente. Além disto, o custo do seguro não é tão baixo assim, de forma que o custo anual gira em torno do valor de um aluguel do imóvel, por outro lado, a vantagem reside no fato de que este valor pode ser parcelado em até doze vezes.
