Airbnb se complica após STJ decidir que convenção barra locação temporária de imóvel em condomínios? Tire suas dúvidas

GONÇALVES (MG) — Os condomínios podem, por meio de convenção, barrar a locação temporária de imóveis, serviço executado principalmente pelo Airbnb, plataforma online de locação.

A decisão mais recente sobre o tema foi tornada pública nesta terça-feira (23), em julgamento realizado pela 3ª Turma da Corte. Na prática, a medida não proíbe a atuação do Airbnb, mas cria dificuldades para o serviço, que se alastrou por apartamentos e condomínios residenciais.

Pesou na decisão dos ministros do STJ questões relacionadas à finalidade dos imóveis e à segurança dos demais moradores, com a movimentação de gente nos espaços de convivência sem um contrato formal de locação.

O InfoMoney listou, abaixo, as principais dúvidas sobre o assunto.

O que o STJ definiu sobre o aluguel de temporada, forma de negócio do Airbnb?

A 3ª Turma da Corte decidiu, por unanimidade, que as convenções de condomínio possuem o poder de proibir os proprietários dos imóveis de locarem suas unidades por meio de serviços online de aluguel, como o Airbnb.

Os ministros analisaram, nesta terça-feira (23),  recurso de um homem que se viu proibido, após alteração na convenção de seu condomínio, em Londrina (PR), de alugar sua casa por meio da plataforma por menos de 90 dias.

O proprietário da casa não concordou com a nova regra da convenção e acionou a Justiça: na primeira instância, conseguiu uma decisão favorável, que foi derrubada por desembargadores do Tribunal de Justiça do Paraná e levada, na sequência, para nova análise no STJ.

Segundo a alegação dos demais moradores, as locações realizadas por meio de plataformas digitais dispensam um contrato formal entre locatário e locador e prejudicam a segurança do espaço como um todo.

Existem outras decisões semelhantes do STJ sobre a questão?

Sim. Em abril deste ano, a maioria dos ministros da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiram que a convenção é um instrumento que pode restringir a locação temporária de imóveis ao analisar um caso de um condomínio de Porto Alegre que processou duas pessoas que disponibilizaram seus apartamentos para locação via Airbnb.

Mas o que é a convenção de condomínio?

É o conjunto de normas de um condomínio. Ela é destinada aos proprietários dos imóveis e inquilinos. Tudo o que constar na convenção não deve contrariar as leis de âmbito municipal, estadual ou federal e, tampouco, o Código Civil Brasileiro, que dispõe de normas sobre a propriedade e o condomínio.

A convenção é uma lei condominial importante para regular as relações de convivência entre os moradores, com direitos e deveres estabelecidos.

O que deve constar na convenção?

Os artigos 1.332 e 1.334, do Código Civil Brasileiro, estipulam que a convenção contenha informações sobre as unidades residenciais, as finalidades delas, o valor e a forma das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, regimento interno e informações sobre condutas proibidas, tanto no interior dos imóveis como nos espaços de convivência do condomínio.

O texto da convenção pode ser alterado?

Sim. O documento pode ser reformulado sempre que as regras ficarem desatualizadas em relação ao Código Civil, que é o guia da convenção. Nesse caso, é preciso convocar uma assembleia entre os condôminos, para análise e aprovação do novo texto com a anuência de 2/3 dos proprietários dos imóveis.

O entendimento do STJ complica o serviço do Airbnb no Brasil?

A locação online de imóvel por temporada não está proibida no país. O que o STJ decidiu é que a convenção pode barrar esse tipo de serviço nos condomínios. Os entendimentos recentes do STJ também podem criar precedentes para embasar futuras decisões em processos semelhantes com posições divergentes que tramitam nas instâncias inferiores da Justiça.

Quais são os impactos econômicos que podem ser gerados ao setor?

Para o Airbnb, a proibição do aluguel de temporada em convenção ignora o impacto econômico que esses tipo de ação pode gerar no setor. Segundo a plataforma, as locações movimentaram cerca de R$ 10,5 bilhões na pré-pandemia de Covid-19. O valor refere-se ao ano de 2019.

O que alegam os ministros do STJ sobre a questão?

Uma narrativa impera entre os ministros: o serviço de locação temporária afeta a finalidade primordial de um imóvel, que é a moradia. Os colegiados também levaram em consideração questões de segurança.

O entendimento majoritário é de que o proprietário não faz a locação apenas de seu apartamento, mas de todas as áreas de convivência, como piscinas, salões de festa e academia.

O serviço de locação temporária, para a maioria dos ministros da Corte, exige dos empreendimentos adaptações na estrutura e no controle do fluxo de pessoas e de veículos. A falta dessa reestruturação nas edificações pode facilitar ocorrências de arrombamentos, furtos e roubos.

Os ministros também salientam que o texto de uma convenção pode conter abusos e exageros. O proprietário de um imóvel que se sentir prejudicado pode questionar as regras condominiais na Justiça.

O que diz o Airbnb?

O Airbnb afirmou, por nota, que os julgamentos realizados pelo STJ referem-se a casos específicos e pontuais e que “não determinam a proibição da locação” via Airbnb ou por qualquer outra plataforma do ramo.

“O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”.

A plataforma online, que é parte nas ações, também pode recorrer das decisões com novo recurso no STF (Supremo Tribunal Federal).

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